作为《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》衍生出来的新生事物，“香港零关税商品城”（俗称“港城”）曾在珠三角地区兴建.
然而，经过一年多的市场考验，“港城”已初现衰落迹象：有的举步维艰，有的倒闭，有的甚至陷入清算、倒闭的困境。
曾经的繁荣，现在的衰落
根据《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，自2004年1月1日起，1000多种香港商品可申请零关税直接进入内地销售，香港永久居民香港、澳门可以申请广东个体工商户。 于是，珠三角各地竞相建设“香港城”和“澳门街”。
“香港城”和“澳门街”均位于珠三角大中城市的繁华商业区，其中相当一部分集中在大中型城市设立的各类CEPA商业市场。珠三角的大城市。 进入经营的港澳个体工商户主要从事服装、金银首饰、钟表、日用化妆品的零售业务。
这个新兴行业曾经风生水起。 如广州君泰百货在北京路-北京路率先推出内地首家香港零关税商品专卖区“香港零关税商品城”（俗称“香港城”） . 一期1300平方米200多个摊位全部售罄，月租金高达4000元。 迟到半步的香港投资者，只好焦急地等待二、三期工程的开工。 开通初期，日均客流量超过10万人次，高峰时达到15万人次。 10平米的店铺，有的日销售额在2万多元。
“港城”的建设也掀起了在粤港人争相到广州个体户创业的热潮。 2004年，广东港澳个体户以每月100人的速度增长。 据最新统计，截至２００５年７月末，广东省内实有港澳个体工商户１６５８户，资金７６７９万元，从业人员３２８０人。 港澳个体工商户分布在17个地市，其中95%集中在广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山等珠三角大中城市。
然而，好景不长。 当“港城”项目还在各地展开时，已经建成的“港城”却频频陷入衰退。 即使部分商铺的租金一再下调，也无人愿意接手，更有部分香港业者宁可提取押金，也不愿放弃押金。 “港城”的萧条与所在黄金商圈的繁华形成鲜明对比。
备受关注的广州北京路“香港城”就是一个突出的例子。 2004年1月开业时，商场内仍有200家经营者，其中194家由港澳人经营。 到去年，运营商仅剩112家，港澳运营商占比也大幅下降。 不少租户退租腾空，部分租户长期拖欠租金，原三名管理方也有两人退出。 由于生意不景气，难以为继。 记者日前在“港城”看到，商场大门紧闭，准备跳槽。
广州北京路“港城”的遭遇并非特例。 彼时，刚刚开业70天的东莞CEPA第一城——常平港商贸城已经关闭； 而深圳、惠州等地的CEPA城市也在苦苦挣扎。
两大成因造成“冰火两重天”
从繁荣到急速衰落，曾经被业内外人士看好无限商机的“港城”，在一年多的时间里经历了“冰火两重天”。 记者调查发现，造成这种情况的三大原因。
一是盲目投资发展困难重重。 2004年初CEPA正式实施时，内地工商界普遍认为，设立“港城”、“澳门街”等CEPA商业市场是难得的商机，各地政府也高度重视，做好CEPA商业市场建设，吸引本地投资。 新办法加之各媒体的热心宣传，珠三角到处都在建设“城市”。
据深圳市经贸局向记者提供的信息，目前深圳有四五家CEPA商场，主要集中在罗湖区和福田区。 东门、上步路、华强北等商业街也以CEPA作为吸引客流的标志。 商家。
但是，各地设立“港城”的盲目性比较大。 以广州为例，继越秀区以“香港人经营港货”的定位在北京路开设首家君泰“香港城”后，荔湾区随后又开设了一批定位相同的CEPA商场，其他区也纷纷效仿。 类似商业市场的准备工作已经开展。 而全市港澳个体工商户不到700户。
其次，门槛低、缺乏“港城”特色是致命伤。
“港城”招商开放之初，大多坚持设置两个门槛：商户经营者必须是港澳永久性居民，进城货物必须持有港澳原产地证书。 但一段时间后，不少消费者发现，“港城”内充斥着大量内地产品，甚至有消费者在“港城”购买到假冒伪劣产品。 因此，部分“港城”第一期招商仍需港澳居民入驻，但第二期条件大幅放宽，部分时尚产品可以进入。
同时，销售产品的同质化是“港城”难以为继的致命根源。 一位零售业人士分析，在“港城”里，消费者最想买的廉价香港产品要么档次太低，要么不安全，而且有很多产品与内地产品相差无几，所以他们被忽视了。
广东省工商局曾对全省“港城”进行市场调查，发现虽然港城的业态存在相应的地域差异广州澳门街，但商业模式和品类均差不多一样。 涉及的商品性质也比较局限于日用品、轻工百货和连锁品牌商品。 交易方式单一重复，规划产品大同小异，商圈不广广州澳门街，区域分布有限。
暨南大学国际经济与贸易系吴立光教授指出，在各地CEPA商业市场开放初期，根据创始人和运营商的初衷，市场运营的产品是主要是港澳生产的商品，所以对外宣传“港人经营港货”。 ”等标语确实吸引了大批消费者。但随着时间的推移，经营者也开始从内地采购商品。市场上销售的产品与当地其他商圈的商品基本相同，但有真正在香港或澳门生产的产品少之又少，“港城”和“澳门街”已经不能体现产品的特点，宣传与实际情况的反差对消费者没有吸引力.
职能部门标准化工作亟待跟进
一年多时间，CEPA商贸市场从最初良好的运营效率和运营秩序，发展到如今效率下滑、运营商、市场运营商、市场管理者之间纠纷频发的局面。 港澳个体工商户也感到困难。 适应大陆的营商环境、商业惯例、法律法规等问题。
“珠三角‘港城’的快速衰落，其根源在于‘港城’的建设是一种短期的追赶行为。” 吴立光总结了《港城》失败的症结所在。 “‘巧合’是CEPA实施后独有的商机，但规模和品牌的障碍很难过。” 在他看来，“港城”是招商不严和小规模牟利经营短视造成的。 出生缺陷。
