下沉市场，其实才是真正的“主流市场”。 中国是世界上消费人口最多的国家，城镇是中国未来发展潜力最大的空间。
据统计，我国下沉市场人口超过10亿，远超一二线城市成为蓝海市场。 庞大的消费市场，叠加利好政策，犹如一个巨大的磁场厦门万达广场，吸引着商业地产开发商和品牌商不断入场，希望更大程度释放下沉市场的消费潜力。
但随着越来越多的商业巨头发力三四线城市，下沉市场呈现出商业项目质量参差不齐、同质化竞争严重等现象。 近日，赢商网华东站聚焦各城市下沉市场重点项目，通过各项目运营状况观察下沉市场破局之道。
泗阳市，位于江苏省宿迁市，是横跨淮海经济圈和长三角经济圈的重要城市。 全县幅员面积1418平方公里，总人口106.3万。 主要经济指标增速继续高于全省平均水平，竞争力有影响。 每天都在增加。 近年来，泗阳商业地产市场进入发展快车道。 新城、中商等国内商业巨头扎根，不断激发城市商业潜力，同时改写城市商业格局。
目前百货、商业街、超市等构成了泗阳市区的商业模式。 商业体量超过3万平方米的商业项目仅有4个。 当地人最常光顾的是宿迁泗阳吾悦广场。 、宿迁中央购物中心泗阳店和宿迁海欣·哥伦布商业广场。 从地理上看，这三个项目都紧邻交通主干道，任意两个项目之间的距离不超过2公里，行车时间不超过5分钟，类似于“等边线”三角形”在地图上。
就项目整体情况而言，海鑫哥伦布商业广场开业时间最早（2014年）。 是泗阳第一家综合性购物中心。 由本土企业永和地产开发建设。 是很多泗阳人心中的“记忆地标”。 》；中央商场泗阳店开业至今已有7年，是三个项目中商业体量最小的，属于比较传统的百货业态，以零售为主；洋洋是首家以零售为主的体验式商业体量最大、业态最全、价值最高，更新本土新商业模式。
在了解了基本行情后，4月13日下午，盈商代理商对三个项目进行了实地考察。 以四洋商业为例，看看三四线城市的商业综合体是如何乘风破浪的。
1、泗阳五岳人气最旺，引领城市商业变革
每个城市都有一个商业项目，将城市商业带给新一代。 就像国贸之于北京，天河城之于广州，万象城之于深圳……这样的项目通常是观察一个城市商业发展趋势的重要坐标。
在泗阳，吾悦广场显然是不容忽视的“坐标”，足以让人一窥这座城市的商业腾飞。
宿迁泗阳吾悦广场由新城控股集团投资50亿元兴建。 是集大型商业商场、户外街区、精品豪宅等国际规划于一体的覆盖级城市综合体。 项目毗邻北京路、洋河路，占据城市西部与市中心的交通枢纽。 16万平方米超大体量，一举刷新泗阳商业综合体体量天花板。
实查当天虽然是工作日，但宿迁泗阳吾悦广场的客流量还是比较可观的，消费群体以中青年和家庭客户为主。
在一楼的生活超市，新鲜水果和烘焙产品吸引了众多年轻消费者。 逛完之后，来到超市门口的小吃街坐着吃。 “雪王”蜜雪冰城人气爆棚；
相对来说，一楼是人气最高的。 星巴克外面区域爆满，室内一席难求；
在二楼，可以看到女性消费者三三两两地在不同的店面徘徊，购买了自己喜欢的商品的顾客背着购物袋微笑；
三楼主要面向家庭客户。 不时有一对推着婴儿车给宝宝选购的年轻夫妇从侦探身边经过。 更多家长在商家设置的“休息区”聊天，陪孩子上科教娱乐体验课；
在四楼，可以看到很多消费者在餐饮商家门口排队，同层的小吃和奶茶摊位人头攒动。
下沉市场具有巨大的消费潜力和购物空间。 人们普遍生活压力较小，没有房贷车贷压力，有足够的闲暇时间娱乐放松，享受当下的生活，更热衷于主动体验，所以与一二线城市相比，可以激发一种新的消费模式和购物场景。
宿迁泗阳吾悦广场的空间设计具有地域文化特色。 购物环境宽敞、明亮、舒适。 停车场引导清晰，厕所干净温馨。 通过营造一些创新的商业氛围场景，刺激消费者的感官，形成独特而有张力的记忆点。 小城市的朋友圈、熟人圈很多，别具一格的艺术展为项目带来了一些看点，不断吸引着人们前来参观打卡。
作为传统百货，中央商场泗阳店的人气普遍。 一楼以黄金、珠宝为主，吸引了众多目标消费者； 二至三层为零售区，偶尔会有消费者出现； 四到五楼几乎空无一人。 场馆内灯光比较昏暗，扶梯、卫生间、停车场等硬件设施和服务等细节方面有待提高。
海鑫哥伦布商业广场的硬件设施比较陈旧。 一楼满是特卖柜台。 项目毗邻泗阳当地著名的女人街和振兴商贸城，共享部分客流。 在实际调查中，侦查人员发现该商场的经营有待进一步加强。 扶梯旁边没有楼层导览，施工商户不封闭噪音大，工人通过乘客电梯运送装修材料，客服台无人值守，停车场满是污水。 等问题需要改进。
2、泗阳吾悦入住率居高不下厦门万达广场，多家新店即将入驻
在实际调查过程中，赢商网也对各大商场的品牌入驻情况进行了粗略的统计。
宿迁泗阳吾悦广场包厢部分整体出租率接近97%。 值得一提的是，围栏画面结合了时下热点，设置悬念颇为有趣。
小王糕点、霸王茶记、西町村屋、熊巴拉、小丑叔叔、雪花姐姐、酷飘e家、兴乐小火锅、维家香山等品牌已入驻，目前正在装修中。 即将在泗阳与消费者见面。
相对而言，中央商场泗阳店的空置率相对较高。 具体到各楼层，一楼沿街的几家商铺变身特卖展，中间柜台的部分华人珠宝、六福珠宝、丸美等疑似被撤下； 二楼和三楼分别有几家空置的商铺。 四楼大量餐饮店铺撤出，只有小菜园、梦之和烧、1+ktv等还在营业； 五楼海底捞已经关门了。
海欣·哥伦布商业广场的情况与中央商场类似。 一至三楼的零售业务表现良好。 从四楼开始，出现了大面积的空置商铺，不少餐饮门店关门调整。 同时，卡特彼勒家庭娱乐中心、张良麻辣烫、长兴元素风味炸等新店也即将入驻。
与一二线城市相比，下沉市场在生活方式、消费习惯、经济环境等方面存在一定差异。 很多假冒品牌和低端产品存在于消费者的日常生活中，而一些新零售和新业态却没有。 带给客户的，正是宿迁泗阳吾悦广场致力于为城市带来的商业新体验。
要想在下沉市场站稳脚跟，不能简单照搬一二线市场的打法。 小城镇的年轻人有自己的特点。 人们需要商家在不降低性价比的情况下改善消费场景。
随着居民收入的增加和精神内核的深度升级，下沉市场的发展性消费将沿着两条主线发展，一是追求更好的品质，二是追求自我个性、品牌化、高端化。 -端、体验式消费等。期待中央购物中心泗阳店和海新·哥伦布商业广场越办越好。
3、泗阳舞悦全品牌矩阵打造体验式商业航母
从品牌内容来看，中央商场泗阳店拥有金饰、化妆品、鞋包、服饰等完整的经营板块，形成了自己的标签。 不过，场馆内的餐饮、休闲、娱乐品牌表现不佳。 建议摸清目标客群，围绕开发升级现有门店。 引入更多新鲜有趣的网红品牌或多元化集合店，将高性价比、潮流设计、更多国货品牌带入消费场景。
海欣·哥伦布商业广场以零售和餐饮业务为主，辅以少量生活设施和亲子业务。 场内有中低端品牌，但商家整体档次不高。 提升品牌层次、优化消费场景刻不容缓。 同时，升级本地优秀特色店，通过差异化竞争改变消费者对商场的整体印象。
宿迁泗阳吾悦广场不仅实现了城市商业的升级，也为全市其他商业项目打造消费者品质生活和消费体验空间提供了绝佳范例。
依托吾悦广场的强大号召力，宿迁泗阳吾悦广场引进国内外知名品牌近200个，首次入驻的品牌超过100个。 其中，家得福超市、七心田、记忆传播、天空之城、顾家家居、梦幻乐园、孩子王、银河健身、聚点KTV、仙首岭、星意影城等11个主要品牌。 最强主播店和次级主播店的矩阵，在整个泗阳市场都难以复制。
涵盖精品超市、家庭时尚、教育生活、休闲体验、亲子娱乐、特色美食等多元化业态组合，打造真正的体验式商业载体，满足当地消费者对美好生活的诸多想象。
此外，宿迁泗阳吾悦广场自2022年开始深度运营以来，站在客户的角度，提升了软硬件设施的舒适度，增加了暖心的诚意。 针对家庭客户群体，丰富优化母婴室软硬件，配备自助婴儿车、自助BB车； 针对女性客户群体，增设女性自助便民服务箱等暖心设备。
除了无障碍停车服务和无障碍厕所，还在商圈设立服务站，为大家提供无微不至的服务和关怀； 有免费WIFI、雨具、急救药、手机充电、饮用水、水杯、维修工具等20余项增值项目。 服务。 适宜的灯光亮度、清新的香气、欣欣向荣的绿植，都让消费者感受到贴心和温暖。
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随着商业地产进入存量时代，更强调“深度经营”的概念。 正如新城控股董事长王晓松所说，“这需要我们从空间运营向用户运营转变，从招商思维向商业思维转变，最终提高商场的效率和销售额，实现双赢。与租户。”
下沉市场机遇与挑战并存。 要想像宿迁泗阳吾悦广场那样突围而出，增强核心竞争力是生存的关键。
只有明确项目的商业价值定位，不断挖掘和强化自身特色，充分研究当地居民的生活习惯、消费模式和观念，相应地解决和满足人们的不同需求，才能带来一个全新的美好当地消费者的生活方式。 ，推动城市不断发展。
