首先，要界定天津商业发达与否的概念。
天津从民国就有劝业场，商业不发达，但现在每逢节假日滨江路人满为患，沿途商家基本上都有可观的收入，说明天津的消费需求没有问题人们 。
题主的问题应该更多的是与购物中心的商业运营水平相关，而不是商户数量。 众所周知，天津和沉阳现在已经成为商业地产（购物中心）发展的反面教材，不是因为数量少，而是因为项目多，大量资金涌入瞬间，大量商业价值不明的土地被开发出来。 商业竞争环境在短期内异常严峻。 原因如下：
一、商业项目的大量供应表明天津消费需求巨大。 最早进入天津市场的几个投资者都不是傻子。 他们肯定对天津人的消费习惯和需求做了深入的判断，但后续80%基本都跟风了，最后死得最惨的还是他们。
2、2012年之前，天津的商业模式以高档、高低档百货、大卖场、地摊为主。 完全没有购物中心模式（嘉德置地是一种，但运营一般），更谈不上流行的体验业态，因此外资看好天津购物中心市场的空白。 当时天津的商业地产主要以鞋城、大胡同批发、毛衫城、眼镜城等专业市场的商业地产为主。
3.政府财政收入急需。 政府整理土地，改变性质后，可以快速变现。 前些年，天津的土地以住宅为主，政府依靠房地产获得财政收入。 但随着房地产政策的调控和长期财政收入的需求，商业地产的长期收入来源占比较大。 所以，政府也在大力欺骗投资者——改变商住用地的性质，编制史无前例的商圈文化，吹嘘天津人均GDP飙升等等，然后他们就会上钩.
因此，上述种种原因全面发挥作用天津远东百货，导致了天津市当前业务的异常发展。
目前的情况是，概念上的业务很多，但真正有操作标准的却寥寥无几。 但也正是因为这种快速升级，才让那些不愿进取的传统百货被迫消亡。 在题主提到的百货公司中，其消亡的原因有四：
1.物业不能自持是成本缺陷。 百货公司不同于购物中心。 这些属性不是自给自足的。 他们每年都要向物业支付租金，然后百货公司将场地租回给品牌方或合资企业以赚钱。 可以说百货公司就是二手商，或者说百货公司一直都是靠套利生存，从某种角度说明百货公司的经营管理能力还是很强的。 但购物中心一进驻天津，就开始以低于百货店的租金吸引品牌商，还可以与品牌商洽谈合资。 同时，物业管理更有保障，购物环境更舒适。 从成本控制的角度来看，购物中心显然比百货公司拥有更大的资金空间。 （仅存的劝业场、中原、滨江、友谊都是自留地，国家生意好~~~~）
2、版式排版违背人性。 题中提到的百货公司，在业态布局上并无新意。 每一层的固定格局都是一样的。 顾客想上厕所就不用去洗手间拿肯德基。 辛苦了一周的普通人，周末去逛街，不得不在百货商场里挤来挤去购物。 这不是从人性角度看的商业模式。 难怪他们并不孤独。
3、没有商业氛围和地理位置优势。 劝业场位于黄金街，沿街吃喝玩乐的店铺林立。 滨江大道可以说是一个露天的休闲购物综合体，劝业场、中原、滨江、友谊是那里的主要门店。 坐享客流带来的红利。 反观那些已经倒闭的企业，基本上都是在孤军奋战。 他们天生就没有餐饮、休闲、娱乐的基因。 另外周边没有互补，只有竞争，典型的被杀的格局。
4、管理不善，人员臃肿。 关门的百货店有的是老国企，有的是很早就进入天津的。 老国企的经营能力不言而喻。 失去国家补贴已经成为常态，根本没有赚钱的动力。 因此，那些租用别人场地的国有企业百货公司很难维持下去。 而早进入的，还躺在往日的荣誉榜上，内耗严重，没有上进心。 但另一方面，也正是因为从来没有见过狼来过，他们才敢吃老本。 结果狼真的来了，他们自己钻了进去。 这其实是一种哲学思考。
那么是什么因素让人觉得天津的商业发展不好呢？
1、电商不是偷客，而是倒逼改革。 传统百货业态的出现，是因为以往供需渠道繁琐，很多需求无法一次满足。 一次购物可能需要在古义街买帽子，在老梅花买衣服，最后在黄河岛鞋城买皮鞋。 ，这也是反人类的！ 最终，百货业态横空出世，改变了这些卖家的生活。 他们把它们都打包好放在自己的盘子里，这样人们一进商场就可以满足一批需求。 在百货公司繁荣的时代，古衣街和服装街已经被打得遍体鳞伤。 同样的道理，购物中心的出现，将百货公司逼到了墙角。 然而，电子商务并没有从本质上抢走商场的生意。 电子商务只是缩短了买卖双方的沟通距离，并不能像商场、百货一样满足所有业态的需求！ 谁敢说他上个淘宝就可以拥有所有的“吃喝玩乐穿”？ 事实上，电子商务是对商场销售渠道的补充。 一个人在传统的百货公司里拼命工作是反人性的，一个人像狗一样蜷缩在电脑前逛街也是反人性的！ 因为人需要社交，需要交流沟通，也需要约会！ 因此，电商正在倒逼商场营销方式的转变，增加体验业态，包括服装店，也必须改变自身的功能。 不再是销售功能而是展示功能，销售业绩不再是门店KPI！ 服务质量、品牌价值的传递和顾客喜好的研究是未来门店的KPI。 可通过现场手机支付或家用电脑完成尾款支付。 在这一点上，似乎只有天津大悦城的部分门店做到了。 而且，未来的店铺还将具备产品的存储和配送功能，以及客户交换产品的功能。 这样，门店与顾客形成O2O联动，可以是线上到线下，也可以是线下到线下。 优越的。
2、天津公共资源开发不到位，制约商业发展。 无论是高密度的香港，还是人满为患的北京，车水马龙，却依然五花八门。 地铁的快速发展是这两个城市的主要特征。 反观天津，这么多年，只有3条地铁线路，其余都是地面交通。 但是，天津的地面交通是有高速公路支撑的。 其他街道规划不值一提。 没有流量大动脉，这个吃流量的生意怎么发展？ 天津当前突出的问题是规划跟不上发展需要，商业项目经常断流。 别的不说，在当下最火的大悦城，节假日从南门外大街开车进城更是难上加难。 如果坐公交车，会不会跟私家车一样堵在路上？ 再看地铁，只有2号线，如果不住这条线，那么恭喜你，只能在仅有的3条地铁线想办法或者坐公交车到地铁。 因此，公共资源开发滞后严重制约了天津商业的发展。 那些被政府骗去拿交通沙漠地的开发商，也是泪流满面，等待着各条地铁线路的建设和开通！
最后说说天津现在的做生意标准。
从商业地产的角度来看，商场给投资者的回报并不是租金那么简单，更多的是靠几年的成功经营，把地盘炒起来。 这里有几种情况：
1.城市综合体
这种模式纯粹以商业地产为主，靠成功的运营与承租人议价赚取租金，但更多的是让这块土地变成信托资产，最终形成金融产品，利用金融杠杆来赚钱。 比如IPO成功的万达，积极运营的大悦城。 天津湾凯德置地一直不温不火。 其招商引资能力毋庸置疑，但与前两名差距有点大。
2、满足自有住宅的社区商业
这种情况在天津比较常见，就是一个房地产商开发了一块楼盘，沿途开了一个社区商城。 只要房子能卖出去，就会有客源，有了客源，就可以招揽日常生活的商户。 这样有了固定收入，长期持有财产就相当于有了一张长期饭票。 但至于它的运营水平和定位，就显得无关紧要了。 有人租店面固然好，但这些店面的大小和档次是无关紧要的。 此穴指的是河西区下瓦房的一乐天地。 它务实的作风深深打动了我。 从2012年公司开业，吸纳三兄弟和一些不错的女装品牌，到2013年整个业态调整，淘汰服装品牌，创立近70%的餐饮业务，这真是令人印象深刻。 ！ 他们的生意一点一点好转，为懒人打造了一个小经济圈。 最神奇的是里面还有电影院。 更神奇的是，他们的停车场非常专业，也很干净。 也有电动升降车位！ 这种商业地产不是白来的。
3、纯社区业务
在此，我们要向这些投资者致敬。 他们不是在寻找住宅设施，也不是在快速出售商品以套现。 他们是真心实意的做企业经营。 他们想组建一个自给自足的企业管理团队。 它也是一个 IPO 信托。 但是他们的经营比较困难，因为他们没有自己的住宅区； 抵御攻击能力较弱，没有绝对的央企背景支撑； （比如现在的天佑城、新业广场等，恒隆最专注于商业，但不能算是社区商业）但是，他们恰恰是未来商业发展的绝对主力和应有的趋势。 社区电商是解决生活和出行成本高的问题，相当于电子商务解决买卖渠道复杂的问题。 这些社区商家将是未来O2O融合的绝对主力军，功能精准清晰。 但是，这种模式也考验着经营者前期调研、分析和决策的能力和勇气。
总结：
虽然目前天津的商业地产进入了白热化阶段，但这确实是最合适的现状。 当一个市场开放时，某个行业如果有利可图，必然会吸引其他企业进入，在短期内会引起很大的竞争，倒逼服务标准、营销标准、经营标准的提高，甚至租金随着价格的下降，没入市的和打酱油的都将在竞争中落败，商业地产将在长期内重拾平衡。 到时候，题主就会看到一个全新的天津商业天津远东百货，绝对不会比其他城市差。 当然，这也需要政府做出积极的改变，改善公共资源。 至于有人说天津人的消费观念，这其实是站不住脚的，因为你看大街上都看不到拿着iPhone 6的帅哥。 漂亮吗？
