审理过程
上诉人江苏我家餐饮公司（以下简称我家）因与被上诉人大**租赁合同纠纷，广东省**人民法院（以下简称大鹏证券）不服本案。公司（以下简称大鹏证券）不服一审判决（2012）深中法破初字第23号民事判决书（以下简称原判决书），向本院提起上诉。 法院受理本案后，依法组成合议庭，由李**法官任审判长，胡**法官、潘**副法官审理本案，书记员戴佳*任庭长。录音机。 此案现已结案。
2012年8月30日，大鹏证券向一审法院提起诉讼，称根据大鹏证券与南京黄金**有限公司签订的《房屋租赁合同》俺家小院，其合法租赁了新晨国际，地址为： . 南京市鼓楼区中山北路26号。 该建筑二楼房屋面积1438.39平方米，使用年限为十年，自1999年12月16日至2009年12月16日。2004年8月5日，大鹏证券经同意南京金**有限公司，将上述房屋转租给我家小院做餐饮。 2004年10月9日签订《房产租赁合同》，约定大鹏证券将上述房屋转租给卢**用于餐饮用途。 截至2009年11月16日，双方实际从2004年10月20日开始计收租金。在《房产租赁合同》中，大鹏证券与卢**还约定了房屋的交付和代收。租。 及违约责任。 根据大鹏证券与卢**的约定，大鹏证券按期将上述房屋交付我小院，我小院也实际出租并使用上述房屋，直至双方约定的租赁期届满. 虽然我小院先后向大鹏证券支付了上述房屋租金272.5万元，但时至今日，我小院仍欠大鹏证券824863元房屋租金。 大鹏证券多次向我小院要房租，我小院以各种理由拖延。 2006年1月24日，一审法院作出（2006）深中发矿业破产字第6号民事裁定书，裁定大鹏证券依法进行破产清算，同时指定破产清算组。大鹏证券开展接管清算工作。 为维护自身合法权益，大鹏证券提起诉讼，请求：1、责令我家小院向大鹏证券支付房屋租金824,863元及利息131,423.13元（自2009年11月17日起按同期间）银行贷款利率暂定至2012年7月6日止，具体数额以我们小院所有租金实际付清之日计算）。 二、责令我家小院向大鹏证券支付违约金10万元。 三、本案诉讼费用由我院承担。
一审被告人辩称，
我家小院辩称：1、大鹏证券自合同履行以来一直违约，一直未向我家小院开具租金和税务发票，使我家小院损失惨重。庭院。 2、我小院对同时演出有抗辩权。 在大鹏证券未提供租金发票的情况下，我家小院没有义务继续支付租金。
一审法院认定
原审法院经审理查明：1999年12月16日，大**邦德与南京黄金**有限公司签订《房屋租赁合同》，出租了南京黄金**拥有的财产。 * 有限公司，位于南京市鼓楼区中山北路。 房子位于新辰国际大厦26号二楼，面积1438.39平方米，使用年限为十年，从1999年12月16日至2009年12月16日。2004年8月5日，南京黄金**有限公司出具《确认函》，同意凭大**凭证将上述房屋转租给我家小院餐饮。 2004年10月9日，大**券与我们小院的法定代表人卢**签订了《房产租赁合同》，约定大**券将上述房屋转租给卢*。 * 以餐饮为目的，年租金总额为70万元，租期为2004年8月20日至2009年11月16日，双方实际从2004年10月20日开始计收租金。在《房地产租赁合同》中，双方约定了违约责任，并约定“合同签订后，乙方应向甲方支付保证金10万元。下列情形，乙方承担违约金10万元，不足以补偿甲方损失的部分甲方可另行追究： （1）乙方拖欠租金超过10天；（ 2）乙方拖欠可能给甲方造成损失的各项费用5万元以上； 公共利益或他人的利益； ……”。 大**券按约定将上述房屋交付我小院，我小院使用该房屋经营餐饮业务，直至双方约定的租赁期届满（2009年11月16日）。
2006年7月17日，我家小院向大**券支付租金105万元； 2006年7月18日，我家小院法定代表人卢**向大**券支付租金17.5万元； 2006年11月7日，我家小院向大**券缴纳租金17.5万元； 2007年12月4日，我家小院向大**券支付租金17.5万元； 2008年12月18日，我家小院向大**券支付租金35万元； 2010年12月31日，我家小院向大**券交了租金80万元。 综上所述，我家小院及其法定代表人共向大**券支付租金272.5万元，还欠大**券82.4863万元房租。 2009年6月4日和2010年3月23日，我家小院致函大**债破产清算组，提议按17.5的税率，在扣除相应税款后，一次性支付所欠租金。 %。 2011年6月30日，大**券破产清算组代表大**券致函我家小院，催收欠款824863元。 2011年7月11日，我院法定代表人卢**在征款书上签字。 2012年2月23日，中银证券有限责任公司破产清算组致函我小院，同意我小院提出的在扣除相应税金后一次性支付所欠租金的建议。税率为 17.5%。 但我家小院并没有按照其提出的意见交纳欠租。
原审法院还查明，2006年1月24日，原审法院作出（2006）深中法民二破产字第6号民事裁定书，宣告大鹏证券破产清算，同时指定破产清算人。大鹏证券清算组进行接管清算。 清算工作。
一审法院认为，
一审法院认为，虽然大**债与我小院的法定代表人卢**签订了《房产租赁合同》，约定大**券将涉案房屋转租给卢**。 **，我小院的法定代表人。 用于餐饮目的。 但是，从涉案房屋的用途来看，我的小院实际上是在使用涉案房屋； 从租金支付的角度来看，我家小院的大部分租金都是以自己的名义支付给大债券的，只有一笔租金是从卢**的账户汇出的； 从我小院与大**债破产清算组的通信内容来看，我小院以公司名义两次致信大**债破产清算组协商如何处理协商拖欠租金 对于支付问题，其租用大**债涉案房屋拖欠租金，无异议。 因此，法院认定我家小院为涉案房屋的实际承租人，大**债与我家小院之间形成事实上的租赁关系。 合同关系。 我家小院以大**券出租房屋至《房屋租赁合同》规定的租赁期限届满，仍未按约定按时缴纳租金。 我家小院实际支付的租金是272.5万元。 法定代表人卢**在大**债出具的催收函上签字后，对大**债提出的拖欠房租824863元未提出任何异议，之后也未提出任何异议。法院送达诉讼材料。 抗辩意见应视为放弃抗辩权，故法院对大债券主张的欠款数额予以肯定。 我家小院未能按期支付租金，应承担相应的违约责任。 大**债权人主张自租赁期满次日（2009年11月16日）起计算利息，法院予以支持。 但大**债券与我小院法定代表人签订的《房地产租赁合同》的主体并非我小院，合同约定的违约责任条款的效力不能追溯到我家小院，所以大* *要求我们小院承担10万元违约金的主张没有合同依据，院方不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，原审判决：一、我院应当自判决生效之日起十日内，交纳租金824,863元； 2、我小院自判决生效之日起十日内向大**债支付租金824863元利息（按同期中国银行贷款利率计算，自2009年11月17日起至判决确定还款之日止）； 我院在判决书规定的期限内不履行还款义务的，应当在迟延履行期间加倍支付债务利息。 3、驳回大**券的其他诉讼请求。 本案受理费14307元，其中1353元由大**保证金承担，12954元由我小院承担。
上诉人指称
我小法院不服原判，上诉至本院，主张： 1、我小法院已向大保证金支付10万元，原判决不予承认。 2、2004年8月17日，我家小院向大**券支付租金17.5万元，原判不予承认。 3、根据合同及相关法律规定，大**券收取租金后应向我院小院提供合法有效的租金发票，但大**券一直未提供，造成损失我们的小院子。 经协商，大笔租金愿意按租金总额的17.5%扣除，共计621,260元，原判决不予承认。 4、扣除以上三项后，我家小院其实多付了该付的房租。 5.原审中，我小院的上述辩护意见已书面邮寄至原审法院，但原审判决依据的是我小院无辩护意见，双方没有机会核对账目。 因此，原判没有事实依据，不能成立。 综上俺家小院，请求撤销一审判决，驳回大**邦德的诉讼请求，一、二审诉讼费用由大**邦德承担。
被上诉人辩称
大鹏证券辩称：1、原判认定事实清楚，我院上诉不能成立。 我小院主张向大鹏证券支付10万元保证金和17.5万元租金，但未能提供相应证据证明，应承担无法举证的法律后果。 2、我家小院要求的17.5%租金减免率没有法律依据。 我小院以未收到房租发票为由向大鹏证券延期支付房租没有法律依据，向我小院开具发票的义务人为南京黄金**公司., Ltd.，涉案房屋的业主。 我小院与大鹏证券也未能就和解方式办案达成共识。 综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明
本院经审理，确认了原审法院查明的事实。
本院还查明：原审中，我院小院提交了书面答辩状，但未出庭参加诉讼。 在二审诉讼中，我小法院向本院提交了以下材料： 1、我小法院法定代表人卢**撰写的《情况说明》，内容为我小法院向本院支付10万元。大鹏证券1元保证金，因时间久了找不到保证金收据。 “徐**”标注“情况属实”，并在“情况说明”上签字。 2、一张南宁兴业银行的转账支票，上面记载我家小院于2004年8月16日向大鹏证券索赔租金17.5万元。
进一步查明，徐**作为大鹏证券的委托代理人，于2004年10月9日代表大鹏证券与我家小院的法定代表人陆**签订了《房产租赁合同》。 .
本院认为
本院认为：本案系租赁合同纠纷。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当审查上诉请求的有关事实和适用法律”和最高法院《关于民事诉讼改革的若干方案》 《经济审判办法》《规定》第三十五条“审理第二审案件，应当重点审理当事人提出上诉请求的范围。当事人不提出请求的，不予审查。判决书除外违反法律禁止性规定或者侵害社会公共利益或者他人利益的。”，本院对原判决确认当事人未上诉的部分不予审查。 我小院上诉，不欠大鹏证券租金。 对此，本院查明如下：
首先，对于我小院主张向大鹏证券支付10万元保证金，原判不予认可。 我的小院只提供了一份“徐**”姓名的“情况说明”，但没有提供任何证明他向大鹏证券支付了10万元保证金的证据。 徐**在一、二审诉讼中均未出庭作证，我院小法院也未提交能够证明上述“徐**”签名真实性的相关证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的诉讼请求负有举证责任”和《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条的规定。 《民事诉讼中的证据》“当事人对自己主张所依据的事实或者对方主张所依据的事实，应当提供证据证明；没有证据或者证据不充分的，证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 根据规定，我小院提供的证据不足以证明其向大鹏证券支付了10万元保证金，本院不支持我小院的这一主张。
其次，对于我小院主张于2004年8月17日向大鹏证券支付租金17.5万元，原判未予确认。 我小院提供了一张南**实业银行的银行转账支票，证明其于2004年8月16日向大鹏证券转账17.5万元，用于出租。 大鹏证券称该笔款项与本案无关，但未提交相应证据证明其与我院存在其他债权债务，本院依法不予支持。 . 我们小法院的诉讼请求合法、有根据，本院予以支持。 原判决不承认该笔款项不当，本院依法予以纠正。
三、关于我家小院要求按17.5%的比例扣除租金抵销大鹏证券开具发票的义务。 双方签订的《不动产租赁合同》规定，大鹏证券收取租金后，每年年底向我的小院开具黄金生产公司开具的税务发票，但并未规定：如果大鹏证券没有提供发票给我家小院可以少付或者不付租金。 如果我小院认为大鹏证券没有依法开具发票，可以通过其他法律途径解决，但这不影响大鹏证券因我小院拖欠租金而收回我小院使用的租赁物的权利支付。 租金和违约金的权利。
综上所述，我家小院已向大鹏证券支付租金290万，还欠租金649863元。 我小法庭在原审中被依法传唤后没有出庭参与诉讼。 原审法院根据大鹏证券提交的证据，认定我小院应向大鹏证券支付租金，尚欠租金824863元。 二审法院提交的新证据应当改判。 我小院上诉部分成立，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第一百七十五条规定，本院判决如下：
二审结果
1. 撤销广东省人民法院（2012）深中法破初字第23号民事判决；
2、江苏美家小园餐饮**公司自本判决生效之日起至2009年11月17日至判决确认还款之日起十日内向大鹏**公司支付租金649863元及利息）；
3、驳回大鹏**公司的其他诉讼请求。
江苏我家餐饮公司在本判决规定的期限内不履行付款义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。中国。
二审案件受理费12048.63元，其中江苏安**有限公司承担9492.43元，大鹏**公司承担2556.20元。
此决定为最终决定。
裁判日期
2013 年 11 月 19 日
