编者按
《北京商圈更新地图》如期而至。 上半年，我们走遍了一些主流商场，也走访了元界“新鲜出炉”的细分体验业务； 下半年，我们走访了那些大家可能不熟悉，但触手可及的地方。 已经或已经或即将在项目中占据重要地位。
比如远郊的商业“童话王国”——中粮·祥云小镇，以及紧邻使馆区的异域度假胜地——蓝色港湾国际商务区； 这里有冬奥遗产再利用项目——北投购物公园，还有改造升级的望京凯德广场一对，还有刚刚晋升为京南唯一国际消费区的丽泽天地...
“氢消费”希望有更广泛的选择，去更远的地方，去更细的粒度。 只有这样，才能更贴近普罗大众的生活，才能更好地看到商业项目是如何塑造这个世界的。 城市及其人民的面貌。
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作者 | 林雨墨
编辑| 李可欣
Landmark River，2022年最热门打卡地之一，中产阶级新的精神展示和生活领地。
“北京塞纳河”、“北京小LA”、“北京鸭川”，在网友分享的笔记中，赢得此美誉的亮马河，承载着人们“假装在国外”的梦想； 笔记中频繁出现的画面，大多集中而相似：静谧的河流、美丽的夕阳、蜿蜒的游轮、悠闲的躺椅和咖啡馆……
这条9.3公里长的亮马河，几乎充斥着所有流行的户外生活方式：露营、桨板、路亚、骑行、绘画、小酒、后备箱咖啡……特殊时期，亮马河强大的包容性保护了“北京中产最后的倔强”。
亮马河流经的蓝色港湾，在很多年前比亮马河还要有名。 不仅吸引了精致的中产阶级，也吸引了前来打卡的明星。“章子怡汪峰母女现身蓝色港湾商圈”的发布会已经见诸报端，“遇见刘《蓝色港湾里的昊然、邵兵、马思纯》也是网友热议的新鲜事。
蓝色港湾，全称“蓝色港湾国际商圈”，据说是走遍世界各地购物中心后风靡全球的“生活购物中心”业务的介绍。 蓝色港湾由19栋2至3层的欧式建筑组成，总建筑面积15万平方米。 露天街区商业集娱乐、休闲、购物、餐饮等业态于一体。
毗邻朝阳公园，毗邻亮马河，紧邻使馆区，这个商圈曾经是朝阳区乃至整个北京城比较高档的异域度假胜地。 这是一个值得人们仰望的地方。 如今，蓝色港湾的光环逐渐暗淡，成为人们口中的“遛娃好去处”。 今年上半年，蓝色港湾被万达商管接管。 蓝色港湾被托管后，何时才能重回“圣地”？
“显得”合群
地铁亮马河站B出口出，一直向东，会经过亮马桥外交办公楼、亮马桥外交公寓、北京德国大使馆学校、法国大使馆、日本大使馆、马来西亚大使馆，大使馆云集，欧式建筑似乎更“群体”。
走过各种异域美食云集的幸运街，遇见幸运桥下悠闲垂钓的老人和河岸边慢跑的男孩，一座充满异国情调的欧式建筑群映入眼帘，让人想起蓝色港湾来了。
▲上图是皓运街，下图是亮马河“皓运桥”一段，摄/耗氢摄
从蓝色港湾商圈正门入口的“铜球广场”，一条玻璃覆盖的宽阔通道贯穿南北两区，直达中心广场，19栋2、3层欧式建筑散落在通道两侧和中央广场。 侧面和周围。
▲ 蓝色港湾“铜球广场”，摄/氢耗摄
通道两侧的“线海港城”和“品牌街”两大区域，集美食、购物、亲子、美容、休闲、娱乐等300多家商铺于一体。
从蓝色港湾发布的相关报道和官方信息来看，近两年，持续发力儿童业务和餐饮业务，针对优质家庭和潮爸潮妈，推出众多中产高端母婴品牌和日用品品牌，同时配备社交休闲特色餐饮，丰富周边青年和家庭的味蕾选择。
Lululemon亚洲最大单店、ZARA HOME全新形象概念店、时尚单车品牌ELECTRA北京首店、精致厨电品牌BUYDEEM北鼎等网红零售店近两年陆续引进更新； 减：云南美食一路走来的四季、本土精品咖啡品牌M Stand、年轻网红打卡品牌Kujin Tavern、Peet's coffee咖啡、意大利咖啡品牌LAVAZZA、Kumai墨西哥餐厅酒吧Q MEX、板前十胜和牛烤牛肉专卖店ETC。
▲下沉中央广场一侧的Lululemon门店，摄/氢耗摄
为了提升儿童城和特色美食街的可达性和体验感，蓝色港湾不惜放弃沿街商铺。 儿童城位于下沉中心广场东侧，由几栋独立的建筑组成。 “城内”汇集了服装、玩具、娱乐、教育等丰富的儿童业务。 为了分流彼此的交通，在儿童城的旁边，有一条沿湖而落的餐饮街。
▲ 中央广场东侧“儿童城”一角，摄/耗氢摄
“湖滨美食街”位于蓝色港湾南侧。 美食街除了毗邻儿童城，还面向亮马河。 利用滨水区得天独厚的景观优势，可以将餐饮店铺置于室外，让顾客“自己喝”，成为蓝色港湾吸引消费者的重要手段之一。
▲中心广场南侧的湖滨美食街，摄/氢能消费摄
2017年，亚洲首家“失重餐厅”出现在位于湖滨美食街的蓝色港湾。 当年，“17秒送餐”、“天赐美食”迅速吸引了全球媒体和美食爱好者； 如今虽然占据蓝色港湾西餐环境榜第六名，人们对从轨道降落的菜品依然充满期待，但也积累了“环境嘈杂”、“拥挤”等不满情绪。 特殊时期，其人流也受到影响。
蓝色港湾的美食街不止于此，北侧的“光马美食街”也云集了多家餐厅和酒吧。 贝类、探鱼、南小关、云海瑶……丰富了蓝色港湾餐饮的多样性。
▲中心广场北侧的美食街——亮马美食街，摄/耗氢摄
除了可圈可点的儿童和餐饮业务，蓝色港湾和其他购物中心一样，也在发力新能源汽车。 蓝色港湾已经有蔚来、理想、大众等，特斯拉也将入驻。
相比之下，沿街曾经火爆的店铺，如Zara、Nike、Adidas等，现在已经不够吸引人了。 不仅如此，蓝港城内不临街的品牌不仅显得更加落寞，甚至有一种杂乱无章的感觉，规划上似乎缺乏主次和思路。
通常同类型的商家会聚集在一起，增加客流，丰富选择； 不过，在蓝色港湾的绿茶餐厅旁边，周围都是即将开业的鳄鱼，虽然不能排除零售和餐饮交叉消费的考虑，但是在现场闲逛的时候，拖鞋混搭了下到美味的食物和饮料。 眼前的反应其实并不好。
▲即将开在绿茶餐厅旁边的鞋履品牌Crocs，摄/氢耗摄
从立项的第一天起，没有一个项目不在不断调整和修改的过程中。 蓝色港湾自2008年开业以来，历经数次改版，目前的风格逐渐趋于稳定。
2008年到2011年，是蓝色港湾三年的艰难时期。 中国对开放式商业街区还很陌生，“年轻时尚”的概念在当时是一个很大的招商压力。 “填满商场”成为主要任务。 当时，该负责人还透露，“蓝色港湾的第一个阶段是在观察市场的情况下慢慢适应发展，去探索，找到属于自己的商业模式。”
2012年后，蓝色港湾进入以儿童业务和餐饮业务为两大业务引擎的复兴期。 客户群体也从年轻时尚的消费群体转变为中产家庭。 它开始以家庭消费带动全行业发展，也与主打年轻潮流的朝阳大悦城形成差异化互补。
2017、2018年前后，消费需求更加细分化、多样化，蓝色港湾也顺势推出创新体验业态。 上面提到的失重餐厅就是在这个时期推出的； 竹影二东传奇影城推出全球首家影院级VR影院，真正将VR技术融入影院； 此外，北京第一家西西弗斯书店也在这里开业。 因为地处使馆区，这家店的进口原版图书比例高于其他西西弗斯书店。 同时，亲子、家庭生活类书籍相对较多。
近两年，蓝色港湾进入新的发展阶段。 在各级政府和合作伙伴的帮助和支持下，蓝色港湾不断升级品牌、IP和服务。 卫生间、母婴室的升级、全新升级，以及外部格调的升级，蓝色港湾还成功引进了以亚洲最大单店lululemon为代表的优质零售旗舰店。
不断改版的蓝色港湾，不仅是因为自身迭代的需要，更是因为竞争环境的加剧。
新地方
人们有更多新的去处。
这个夏天，亮马河正如歌词所唱：“塞纳河畔，左岸玫瑰，我手执一杯蓝色港湾电影院，品你美。”
“立秋过后，北京的凉意频频袭来，十分惬意。走在亮马河边，看人们划船、游泳、嬉戏、散步、垂钓、拍照、滑板、游船赏景……大都市的生活气息和烟花味扑面而来。 夏曲秋来又打卡了亮马河的庞然，并在社交平台上分享了这段话。
“其实，这条街曾经是霓虹菜、西餐、酒吧、咖啡店的聚集地。” 熟悉周边环境的庞然告诉我们，这里聚集了很多名店，但随着时间的推移，很多已经成为回忆。 ，尤其是一些霓虹料理（日式料理），在这里少得可怜。
然而，随着近三年的逐步整治，亮马河已摇身一变成为国际化的滨水区，从一条臭水沟变成了汇聚人气、满足人们对生活想象的“清明上河” .
改造后的亮马河游览线路包括水上运动营地、人行天桥、长廊、水边餐厅、游船等，蓝色港湾和朝阳公园在这条线路上清晰可见。
▲亮马河、蓝色港湾、朝阳公园位置图
支撑亮马河走红的，不仅是它的“自力更生”，还有它的区位条件。 除了蓝色港湾和朝阳公园，亮马河还贯穿使馆区、写字楼、北京宝格丽酒店、北京燕莎凯宾斯基酒店等，是人气聚集的依托。
” 亮马河改造成功，北侧的啤酒吧，南侧的河畔餐厅，食客云集，熙熙攘攘，凉爽的微风，和谐的氛围，让人神清气爽，亮马河变成了另一个北京的名片，这样的北京真是太好了。”庞然感叹道。
堪称我的最爱，还有朝阳公园。
春天的罗马柱和郁金香，夏天的歪脖子树，秋天的银杏和红叶，“假装在希腊”，“绝美的拍照姿势”，“草坪婚纱”，网友们在小红书里写的朝阳公园笔记。 按下快门。
小红书蓝色港湾6万+条，朝阳公园22万条，可见人们对朝阳公园的喜爱。
据说朝阳公园的其中一个码头隐藏着一条直通蓝色港湾的水道。 拥有区位优势的蓝色港湾，在新时代网红的叙事下，似乎更有潜在的流量拉动。
但换个角度看，亮马河和朝阳公园的网红效应能在多大程度上吸引蓝色港湾？ 网红效应退去后，蓝色港湾成为网红的潜力有多大，或者说再次被谈起的机会有多大？
在我们的采访中，不少商家都有同样的顾虑。 亮马河的整治确实帮助了附近的商铺，“收获了一波红利”，“客流量增加了，但也带来了麻烦”。
户外用餐区是蓝港湖畔美食街的特色。 “夏天，很多顾客赶到河边打卡，经常是室外人山人海，室内空无一人。有多少人真正品尝过我们的美食？坐下来拍个照，打个卡，都需要半天时间。”打卡走人，但真正的食客可能会因为照顾不周而流失，”湖滨美食街的一位店员告诉我们。
也有店员担心互引效果不好。 “真正来散步、散心、露营的人，反正有目的来亮马河的人，未必是来这里吃饭购物的。”
特殊时期，再加上气温下降，游客减少，开街区商家的季节性问题开始显现。 而且，蓝色港湾附近的停车位并不多，一定程度上“拦截”了目标客户群。
在我们走访的过程中，很多店铺都被停车位挡住了，店铺和停车位之间只剩下一条狭窄的过道。 不管蓝色港湾能否享受到这波红利，恐怕更重要的还是先考虑自身的问题。
▲ 车位与店面之间只剩下一条狭窄的过道，图/耗氢摄
曾经具有溢出效应的蓝色港湾，在人群中渐渐“失声”。 虽然它也在不断地进行着自己的调整，但离“无愧于我心”还相去甚远。
这无非就是周边各种商场的崛起：北边的颐堤港，南边的skp-s，西边的三里屯太古里，东边的朝阳大悦城和合生广场，更多热门项目之间的美食分享下这种情况下，蓝色港湾的特色似乎不再有特色了。
如果想带娃散步，也可以去颐堤港和朝阳公园； 如果你想购物，那里有更多高端时尚的地方； 北京不再是独一无二的； 唯一能卖的就是灯节？
打破“魔咒”
蓝色港湾最受年轻人关注的是灯节。 但光靠光祭，恐怕离网红和圣地的潜力还差得很远。
在小红书蓝色港湾的10000+条笔记中，关于光节的文章数量占比接近15%，约有五分之一的人被光节吸引。
蓝色港湾灯光节于12月初至次年2月底举行。 截至去年12月，已举办14届。 作为国内较早举办大型灯光节的商业中心，官方公开数据显示，蓝色港湾灯光节已吸引近千万游客。
蓝色港湾希望借助光影节开启一段城市空间艺术探索之旅，进而传递和分享冬日对城市生活的温暖与活力。 在创作方式上，蓝色港湾将艺术与商业相结合，打造了光影降临、冬季热带雨林、怪兽家族、冰雪奇缘等主题IP。
▲小红书蓝色港湾点灯节评论数达到1400+
然而，各种体验活动和业态的融合还不足以让一个15万平方米的开放式街区业务轻松运营。
首先，在建筑风格上，多年前的新鲜感在今天已经渐渐淡去。 网络和交通的便利，让见多识广的人看到了更沧桑、更多元的旧租界。 随着更多的科技和现代项目，人们对蓝色港湾欧式风格的认可度正在消失。
其次，蓝色港湾未能逃脱开放商业流通设计混乱的魔咒。 此外蓝色港湾电影院，路线引导、品牌识别和集聚性都不是很强。 笔者在参观过程中，不少消费者在导览图下停留了数分钟，仍无法理解目的地的具体方位。 许多人干脆放弃了，有的甚至多次在同一个地方迷路。
三是聚焦餐饮、亲子，“业绩负责”的零售业态黯然失色。 作为一个开放式街区，当更多户外用餐区迎来冬季，零售业态不足以吸引客流。 而更多靠近中心广场的沿街商铺，如阿迪达斯、GAP等，在存量商业地产时代已经不够吸引人。
没有项目的交易者不想孤立无援。 为保证项目的长期可持续发展，今年4月，蓝色港湾股份有限公司委托万达商管对蓝色港湾项目进行轻资产运营管理。
据公开报道，蓝色港湾股份有限公司仍为蓝色港湾项目的所有者，万达商管成为蓝色港湾的轻资产运营团队。 收入。
业内普遍认为，双方的合作至少有两个优势。 一是万达集团旗下280余座万达广场采用委托管理模式运营，经验丰富，可导入优质资源； 板块——万达宝贝王集团，拥有宝贝王乐园、IP运营和在线教育三大核心业务，蓝色港湾亲子业务有望再次升级。
但要知道，在北京万达广场的布局中，非主流商圈和郊区项目的比重很大。 怀柔万达广场、石景山万达广场、通州万达广场、延庆万达广场……万达的优质项目资源能否与蓝色港湾相提并论？ 匹配目标受众仍然未知。
蓝色港湾后期应该如何调整，“氢耗”与业内人士交流，他们的意见大多围绕着他们。 上海、成都太古里、深圳欢乐海岸、万象天地都可以学习。 远的抛开不说，北京三里屯太古里或许有几点值得我们学习。
三里屯太古里也分为北区和南区，北区和南区有着鲜明的“个性”：南区走潮流路线，北区走中高端路线，买手店和奢侈品店。 当然，项目方也在不断调整和变化。 他们希望未来南北区不要那么“分明”，而是用混搭的方式重新建立人们的认知。
选择购物中心的主力店有很多考虑因素。 从三里屯太古里的动作也可以看出其投资标准也在发生变化：一是更注重体验。 Gentle Monster之所以从北区搬到了原来优衣库在南区的位置，是因为Gentle Monster能够对门店形象进行迭代，这是让消费者保持新鲜感的流量密码。 为此，三里屯太古里不惜将优衣库、阿迪达斯搬到了新装修升级的西区。
二是更加关注“小众品牌”的增加，但并不代表小众品牌背后的消费趋势就是小众。 例如，押注大众户外运动趋势，引入北京首家直营店On Angpao，以及瑞典户外滑雪品牌Peak Performance的北京首店。
更多人认为，蓝色港湾不仅仅满足于“遛娃圣地”，其广阔的“腹地条件”和多方位的利用价值，更值得拥有，甚至胜过亮马河的狂欢。
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