为什么工业园区的租金越来越贵？
作者 | 南都周报记者何大元
摄影 | 何大元
编辑| 杨文金
“今年深圳工业园区的租金越来越贵了！” 深圳一家制造企业负责人蒋飞(化名)近日对南方都市报记者表示，深圳不少工业园区被二房东控制，转租转租现象严重。 租金变相上涨。
深圳市政协委员叶亚丽发现，工业园区租金的快速上涨与二房东密切相关。 “很多二房东缺乏运营能力，纯粹是为了赚更多的钱，对行业的危害很大。”
事实上，为遏制工业用房租金上涨趋势，早在两年前，深圳市政府就规定，工业用房原则上不得转租、转租。
不过，南方都市报记者发现，分租转租现象在深圳产业园区依然普遍存在：你租的办公室可能被几个“中间人”转租； 有的工业园区名气很大，上班的时候发现办公室就在驾校和五金车间隔壁，那里机器轰鸣； 产业园经营者违反产业发展监管协议，未引进相关产业企业。
VR产业园内设有驾校
中国中小企业协会副会长、中小微（深圳）产业投资基金管理有限公司董事长叶亚丽与深圳市政协多位委员在—— 2019年对深圳工业园区“二房东”问题的深度研究发现，近十年来深圳厂房租金快速上涨，部分地区年涨幅甚至达到25%-30% %。
“产业园的运作非常专业，很多人以前不是这个行业的，不具备招商引资和经营产业的能力。” 叶亚丽告诉南都周刊记者，专业的产业园运营商提供增值服务后，需要提高租金。 有必要，“但还是有很多二房东，纯粹是为了赚取更多的房租差价，如果是权力寻租，水电费会为你增加，面积也会为你多付。”
“专业机构很容易成为二房东！近年来，各种概念园区相继成立，很多名义上是专业机构，但真正真正专业的却寥寥无几。” 深圳市政协委员他对南方都市报记者说，“很多产业园区经营者就是打个概念，先拿下物业，榨取政府资金和政策，然后再去出租。你能应付吗？！”
南方都市报记者在近日的调查中也发现，不少以高端着称的产业园区，实际上是在引进中低端产业。
龙华区被深圳赋予了深圳城市核心区的战略定位。 位于龙华大朗的深圳VR产业园，号称是工信部《关于加快发展虚拟现实的指导意见》发布后，深圳乃至广东首个VR（虚拟现实）主题产业基地。虚拟现实产业”。 得到了龙华区的大力支持和支持。 发展战略性新兴产业的重要部署。
事实上，产业园成立两年多以来，目前产业主要为快递物流、五金材料、消防、酒店公寓、电子信息等产业，VR相关产业较少。
近日，南都周刊记者走访了深圳VR产业园。 一进工业园大门，右边就是一家驾校，很多学员正在练习驾驶。
2018年深圳VR产业园总体平面图显示，驾校目前所在位置为停车场和中心广场。
驾校旁边是酒店公寓。 很多物流车进进出出园区，走进去就能看到优速速运龙华通盛分公司。园区最里面的楼下，很多香港品牌的货车在装货，五金材料厂里传来一阵机器轰鸣声。
“真的跟VR没关系，公园想变成这个样子，但一直没有成功。” 负责产业园租赁的二房东公司员工告诉南方都市报记者，如果想做服装行业就好了。
对此，园区管理处负责人回应称，掌网科技将于明年入驻园区，另外两家与VR相关的企业已经入驻。据了解，掌网科技是深圳VR运营商。产业园及其宣传资料称其为“虚拟现实行业龙头企业”。
根据负责人提供的信息，南方都市报记者找到另外两家公司，一家是专业生产红外测温仪的医疗器械公司，一家是专业生产偏光片的新材料公司（主要用于家电等显示器）。 两家公司相关人士表示，他们不生产VR产品，也不是VR相关产品的供应商。
在深圳互联网产业园和罗湖区第一高新技术产业园深圳服装租赁，南都周报记者也以想做服装产业为由寻找工厂。 参与招商的人士告诉南都周刊记者，他们可以做服装行业。
罗湖区第一高新技术产业园原为莲塘第一工业区。 2007年由深圳市、区级和业主共同重建，累计投资5000万余元。 目前属于罗湖链塘互联网产业集群。 记者注意到，目前园区生产企业数量众多，服装厂生产线多条。
不过，并不是所有的产业园区都这么“随意”。 在龙岗区数字硅谷产业园，记者以想做服装行业为由，正在寻找厂房。 招商经理说：“服装可以不考虑，我们园区定位是数码电子科技，我们对政府部门有相关承诺。”
产业发展监管协议成一纸空文
近年来，深圳很多低端产业外迁，各类产业园区发展迅速。 许多老工业厂房被改造成新的工业园区。 业内人士表示，为促进相关产业发展，政府部门往往以低租金或补贴的形式将产业园区交给第三方，并同意引进相关产业。
但在此过程中，部分产业园区经营者并未遵守产业监管协议。 南都周刊记者获得的一份《深圳市龙华区产业发展监管协议书》显示，为将龙富产业园打造成新型VR产业园区，加快龙华VR产业发展，培育上游、 VR产业中下游产业 为充分发挥园区产业共建载体作用，龙华区经济促进局（现更名为“龙华区工业和信息化局”）受龙华区委托政府与产业园运营方深圳市掌望科技有限公司合作，专门签订了产业发展监管协议。
根据上述约定，租赁协议签订后，掌网科技承诺，深圳市棕榈科技有限公司12个月内、深圳市仁清卓越投资有限公司6个月内、3个月内深圳市贝尔创意科教有限公司一个月内，将商事登记地、税务登记地、社保参保地全部迁至龙华区。
南方都市报记者注意到，自2019年1月签订协议后的两年时间里，掌网科技曾两次变更商事注册地，但并未将注册地从南山迁至龙华。
仁清卓越的注册地搬到了龙华，但园区管理处的一位人士说：“这里只有一两个人，工厂不在，老板也不在。” 园区管理处负责人证实深圳服装租赁，仁清公司总部确实还在南山。
此外，协议中承诺引进的另一家公司贝尔创意公司也未入驻龙华。
“这不是我们单方面的原因，有几个原因。” 对于承诺搬迁但迟迟不搬迁的问题，管理处负责人表示，主要是因为园区内还有4栋楼，龙华股份没有及时交付，“4大楼面积2万平方米，我们自用。” 南都周刊记者注意到，2018年深圳VR产业园总体平面图显示，掌望科技规划的办公空间为1号楼，1号楼已经交付使用。使用不到一年。
此外，根据《产业发展监管协议》，张望科技还承诺，龙华区入园企业第二年累计纳税额不低于人民币2亿元/3.9万平方米×实际交付面积（包括厂房和宿舍）； 产值不低于20亿/3.9万平方米×实际交付面积（含厂房、宿舍）。 据了解，深圳VR产业园物业总建筑面积为5.2万平方米（包括厂房和宿舍）。
“2019年，改造前园区产值不足7亿元，2020年产值30亿元以上，纳税5000万元以上。” 对于纳税不符合产业监管协议要求的情况，园区管理处负责人告诉南都周刊记者，“明年两家公司搬过来后，他们会满意的。”
“不只是二房东，政府有时候对招商引资的条件非常严格，真正招进来的不一定符合标准。” 林勇告诉南方都市报记者，“很多二房东进来之前就敢承诺，产值多少，税收多少，享受多少。很便宜的政策，补贴房租，但没有兑现的意思。” “都是。这样的案例很多，政府事后很难监管。”
二房东现象普遍
叶亚丽等人发现，产业园区二房东较多，“尤其是在原有特区以外，对实体经济非常不利”。 调研组认为，一些二房东严重扰乱了产业园区租赁市场的正常秩序。 严重影响了深圳民营企业发展的整体营商环境和产业升级的要素保障。
事实上，2019年9月，深圳市人民政府发布了《关于规范工业房屋租赁市场租金价格稳定若干措施（试行）的通知》，规定“除土地供应合同外，行业发展监管协议、租赁合同、其他 除非有约定，工业用房原则上不得转租、转租；约定转租、转租的，工业用房按照规定或约定，转承租人不得再次转租。”
深圳VR产业园显眼处贴有出租电话。 南都周刊记者根据租赁电话联系到一位招商人员，是一家消防公司的员工：“老板从园区租了这栋楼，我们以35一平方米的价格出租，租金是这样计算的每平方米约 40 个。”
在深圳VR产业园管理处，负责人听说有人找办公场所，带着记者来到市消防公司：“你直接去那个办公室，他是我的二房东之一，我会带你去的。办公空间租约交给他们。”
在罗湖区第一高新技术产业园区，当记者问及房子出租后是否可以转租给其他企业时，招商人员表示没问题：“可以私下签协议，我们只为你。” 深圳。 互联网产业园的招商人员也表示可以转租，“一楼分成两部分也可以，只要不损坏主体即可”。
深圳湾科技生态园内的告示牌上，曾贴出严禁转租的告示。
深圳市产业园区协会秘书处相关人士也向南都周报记者证实，相关政策出台后，仍会出现二房东转租转租的情况。
早在2015年9月，林勇就发现深圳工业园区的“二房东”模式并非长久之计，建议园区管理引入专业机构，走市场化管理之路.
六年过去了，工业园区二房东现象依然存在。 “现在我实在想不出什么建议。” 对于深圳部分产业园区存在“二房东”现象、违反产业监管协议等问题，林勇无奈表示，“除非出台一套处罚措施。”
处罚措施并非没有，但实际执行起来又是一个问题。
南方都市报记者获悉，根据深圳VR产业园运营商掌网科技与龙华股份有限公司签订的相关合同：经龙华区经促局核实，若掌网科技与掌网科技承诺引进企业第二年、第三年、第五年产值和纳税规模未达到协议约定的80%以上的，张望科技承担违约责任，并至少支付一年的租金按照园区周边市场平均租金标准作为违约金。
目前，深圳VR产业园纳税明显不符合相关标准。 产业园区发展不符合《产业发展监管协议》要求，应如何监管？ 南都周刊记者采访了深圳市龙华区工业和信息化局，但截至发稿尚未得到回复。
“二房东现象的深层次原因是现阶段工业园区工业用房供应不足造成的。” 经过详细调研，叶亚丽等政协委员建议，治理二房东问题要疏堵结合。 “通过产业园对租赁管理市场和供给侧改革的综合治理，以及相关金融设施、人才设施、公共设施、系统设施的全面完善，相信深圳产业园一定会在要素流通和创新升级方面。”
结尾
