近日，南方日报《城市就是未来》栏目聚焦城市更新，推出系列报道，引起政府、企业和社会各界的高度关注。 近期，省政府针对规划调整难、税费负担重、征地拆迁难等问题出台了19条新旧政策，助力城市更新向纵深推进。 随着各地特别是广州、深圳、佛山等城市更新项目的启动，传统与现代、建设与保护、利益与公益等旧改推进过程中的痛点与难点逐渐显现。 本期开始推出“旧改新题”专题报道，聚焦城市更新过程中的痛点难点、探索创新、一线调研、样本分析、城市更新建议。
旧楼翻新，新品牌店不断入驻。 从早到晚，位于佛山禅城中心的岭南天地商业街总是游人如织。 在佛山，以岭南天地商业街为代表的“修旧留旧”模式，不仅让老街区焕发生机，也为这座曾经被遗忘的老城增添了许多新的功能。 但也有声音认为，老街坊变成了“商业街+景区”，街坊邻居都搬走了，只剩下岭南天地的“空壳”。 它的模式是否值得其他老旧改造项目效仿？
2009年以来，广东率先在全国开展“三旧”改造。 广州、深圳、佛山等一批城市率先试点。 他们在盘活存量土地资源、保障经济社会发展等方面进行了大胆探索，为国家建立了低效用地城市。 再开发系统提供了“广东经验”。 然而，在城市加速推进的同时，旧区改造与历史文化保护之间的矛盾也日益突出。 如何化解这些矛盾，考验着地方政府和企业的智慧。
▶调查
创新老模式擦亮佛山新名片
“岭南作为中华文明的发祥地之一，在悠久的历史长河中积淀了众多历史文化遗产资源，文化底蕴深厚”，广东省三旧改造协会常务副会长李勇在今年6月举行的研讨会表示，在粤港澳大湾区新时代背景下，探讨粤港澳三地历史文化遗产保护与活化显得尤为重要。大湾区逐步进入存量更新新阶段。
禅城是佛山的核心，祖庙至东华里一带是禅城的核心，岭南天地商业街就位于祖庙东华里地区。 作为岭南文化的重要发祥地之一，这里曾经四邻众多，古建筑密布。 是佛山最密集、规模最大的历史文化街区，传统风貌保存较为完整。 整个祖庙东华里地区共有各级文物保护单位22处。 其中，保存完好的祖庙、东华里古建筑为国家级文物保护单位岭南新天地，简氏别墅为省级文物保护单位。 十多年前，祖庙东华里片区与其他老城区、棚户区并无太大区别。 房屋低矮、破败、杂乱无章，文物保护单位年久失修，损毁严重。 由于民间建筑随处可见，一方面影响市容，另一方面存在治安、消防等重大隐患。
2007年11月，当地市场正式引入瑞安房地产有限公司对该区域进行改造。 作为禅城老旧改造的龙头项目，祖庙东华里片区改造在模式上进行了大胆创新，采取“政府引导、规划引导、属地实施、市场运作、分步推进、效益为民”的改造模式。各方”和“生地流转、净地流转”的土地流转模式，从机制上保障了片区居民的利益。
按照规划，整个祖庙东华里旧旧改造项目将集写字楼、商铺、酒店、文化设施、住宅于一体的综合社区。 经过多年改造建设，岭南天地商业街自2012年起逐步完成一期、二期开发并开业，商业综合体、酒店、住宅也相继推出。
岭南天地逐渐成为佛山的一张“名片”，与联盛片区、石湾西片区、石湾套谷一起被视为佛山禅城区“三旧”改造的典型样本。 就在上个月，禅城区2019年城市更新推介会上推出了55个城市更新项目，涵盖村居改造、产改商、产改住、产改业，总面积9435亩。 禅城乃至整个佛山的老旧改善都进入了“快车道”。
▶ 问题
旧建筑定义不明确，保护与利用矛盾
广东省人民政府最新发布的《关于深化改革加快推进“三旧”改造推动高质量发展的指导意见》提出，要坚持优化国土空间格局。 综合考虑经济发展、国土空间利用、生态文明建设等因素，坚持拆改留相结合，用“绣”加强历史文化保护，精准扶持重点产业和公益项目，全面推进优化生产空间、生活空间、生态空间和社会治理空间。
省城乡规划设计院总工程师、省三旧改造协会规划设计专委会主任委员马向明认为，现阶段广东旧改的一大特点是注重“留”怀旧”，提倡刺绣式“微改造”。 “产业改造”、“城中村改造”、“老街区振兴”等趣味空间增多。
岭南天地以历史建筑的开发和保护为目标，也为以后的其他旧旧改造工程提供了重要的借鉴。
由于文物保护单位较多，旧城改造时充分结合环境风貌，恢复古镇部分历史景观和历史建筑岭南新天地，拆除影响历史风貌的现代建筑，改善基础设施，将部分街区设置为原有建筑。 生态保护与展示。
“岭南天地修缮特色老建筑，引入新业态。”戴德梁行广州商业地产部高级助理总监温元文说。 与以往对其他古村落、古街的大规模拆改、推倒重建相比，岭南天地保留了原有的街道尺度空间和岭南建筑特色。
上周末，岭南天地东华里临街的4-9号楼作为艺术交流空间，邀请了众多国内外艺术家在此举办“艺术回归东华里”系列展览。 这也是东华里第一次开一家经过装修的老房子。
今年初，有媒体报道称，东华里古建筑群一期预计将于今年三、四季度对外开放。 不过，南方日报记者上周到访此地时，有工作人员表示，目前只有临街的房屋开放，整个东华里片区还在建设中。
虽然很多老建筑因老旧改造得到更新，但也有一些老房子和旧设施被拆除。 据2010年媒体报道，祖庙街石鼓堂、街口枫林茶社、佛山地方老建筑的天井、水井等已不复存在，必须永远留在老佛山人的记忆中。
祖庙东华里地区哪些建筑应该拆除，哪些应该通过修缮充分利用，哪些应该保持原貌，一直存在争议。 由于没有统一的边界标准，容易形成保护与利用的矛盾，亟待业界进一步深入探索。
▶工业
过度商业化会不会抛弃岭南文化？
走出广佛地铁祖庙站，步行数百米，即可到达岭南天地。 从商业街的招商运营来看，岭南天地的表现无疑是非常亮眼的。 此前的评价也表明，祖庙东华里片区的历史文化建筑得到了充分的保护，岭南历史文化也得到了较为深入的挖掘，商业街的运营产生了良好的效果经济效益，并已成为时尚元素的融合。 岭南文化的文体和文体街区实现了保护和利用的双重“收获”。
根据瑞安房地产(HK.0272)相关公告，2018年佛山岭南天地租金及相关收入达2.17亿元，同比增长37%，总合约物业销售为1.191亿元。 至2019年年中，岭南天地入住率达90%。 庞大的客流成为岭南天地运营的重要支撑。
但也有意见质疑，岭南天地是不是太“商业街”了？
温元文认为，对于整个街区来说，国外的商业业态大多对“岭南”二字没有反应，缺乏佛山祖庙特有的文化印记。 “对于消费者来说，岭南天地商业街开店早、位置好，让他们养成了消费习惯，但从长远发展来看，这是一个过于商业化的项目。” 此外，温元文认为，岭南天地商业街的街道基本上都是餐饮，这会给城市环境带来很大压力。
从岭南天地商业街一期、二期的外观来看，现代商业占据主流。 甚至在一定程度上，如果抛开旧建筑的“外壳”因素，商业街内的餐饮零售业态与附近的新星岭南站、波顿城等商业综合体并无太大区别。 有些店铺会调整形象或销售产品，以适应岭南天地和岭南文化。 同时，后两者具备室外商业街所不具备的条件——大热天逛街有空调吹。
▶深度
追求文化效益、社会效益和经济效益三丰收
在广东，通过“绣”微改造加强传统文化保护和历史建筑振兴，已成为广东城市更新的新趋势。
广东省自然资源厅相关负责人此前向记者透露，通过深挖“三旧”工程潜力，特别是老村落历史文化遗产，同时推进历史建筑保护修缮，可有效促进公共空间微更新，提升公共空间品质。 环境和改善社区业务。
一个成功的旧址改造项目，应该在文化保护、社会效益、经济效益等方面带来积极的影响。 例如，广东近年来大力推进的恩宁路（永庆坊）、黄埔古村、泮塘舞月、马公镇古美乡韵、东华里改造等城市更新项目就是很好的例子。 该负责人表示，当然，在追求多重效益的同时，还需要关注稀疏维护、完善配套、商业化运营等问题。 特别是要避免大拆大建，更要关注如何完善配套设施，不断提高居民生活质量。 采取保护与利用相结合的模式，跳出单一的房地产开发盈利模式，通过修缮、改建等方式严格控制容积率、建筑高度和密度，有效利用适度发展。 广东一直鼓励市场主体参与转型，支持文旅和商业地产项目，在“商”的基础上融合“文”“旅”，走市场化道路。
事实上，记者注意到，岭南天地商业街在多年的经营中并没有完全“抛弃”岭南文化。 项目运营方一直在努力将岭南文化的理念和元素融入到日常的营销活动中。
在全国其他地区，涉及历史文化街区商业改造的案例太多了。 与岭南天地将原有居民全部迁出不同，上海田子坊至今仍有人居住。 改造后，在保留生活气息的同时，摇身一变成为现代创意聚集地，成为“打卡”胜地。 等待店铺被占的现实。 文元文认为，国内针对历史街区的商业城市更新案例，大多差异化不大，当地居民与游客的共生问题没有得到解决。
佛山岭南天地的重建还在继续。 项目组表示，未来东华里将按照原有的岭南风貌赋予其原有的岭南韵味，并加入旅游、艺术、文化等元素，将其深厚的历史文化底蕴进行传承。 激活。 在珠三角乃至整个广东，广州、中山、汕头等城市也有不少类似的老城区。 “每个地区在漫长的历史进程中，都形成了自己独特的人文文化和风俗习惯。挖掘得好，肯定会带来不同的表现形式。比如广州，在做这样的旧改项目时，一定要做出广州的文化特色。” 温元文说道。
【记者】葛正寒
【协调人】冯珊舒
