LV 难得早前收窄了海港城的门店。 这家商店曾经是世界第二大商店。 拍摄：时尚头条
时尚头条报道：香港零售业复苏依然艰难，充满不确定性。 作为内地游客来港购买奢侈品的地标，海港城的租金承受着巨大的压力。 有分析指出，未来5年海港城的租金将下降23%。 早些时候，预计下降幅度高达 30%。 显然，香港时尚零售持续低迷拖累了海港城码头（00004.HK）的业绩。
根据瑞银的最新报告，九龙仓门店的租金有待下调。 由于内地游客减少消费，相信对香港的经济贡献不会回到从前的水平。 另一个高端购物中心时代广场的租金也将在未来五年内降低15%。 . 与海港城一样，时代广场也是上市集团的摇钱树。
该行表示，为应对消费结构的变化，九龙仓零售物业、其他商场和街边商铺也需要调整租户结构，从高端奢侈品牌和珠宝转向更多的餐饮和娱乐。 这种变化将不可避免地导致租金下降。 以九龙仓的海港城为例，其餐饮商户的平均租金约为珠宝或皮具商户的10%及17%。 即使商户结构的变化不影响入住率，利润也会受损。
较早从事奢侈品零售的太子珠宝钟表董事长兼行政总裁邓巨铭坦言，香港零售业虽没有阵痛，但看不到前景，就像非典一样。 现在内地游客锐减香港海港城购物，核心区租金将下降30%。 40%是合理的。
海港城位于香港九龙尖沙咀。 它拥有约700家零售店，也是内地游客最多的购物中心。 2015年海港城零售额大幅下跌12%，为十年来首次下跌。
根据九龙仓去年的全年业绩，集团核心盈利上升25%至137.54亿元，其中64%来自投资物业，28%来自发展物业。 其中，投资物业核心利润增长6%至88亿元。 集团指出，升幅的原因是入住率高及续租增长理想。 去年，九龙仓香港投资物业的总收入达129.39亿元，按年增长6%，营业利润则上升7%至112.88亿元。
项目方面，去年海港城租户零售额下降约10%，但整体收入增加5%至89.6亿元，营业利润增加5%至78.47亿元，商场收入增加62.07亿元，增长4%。 因调整撤港策略，入住率降至96%； 铜锣湾时代广场收入增长6%至28.38亿元，营业利润增长8%至25.33亿元，商场收入增长6%至21.37亿元，出租率维持在99%，对租户的销售额下降 11% 至 81 亿美元。
值得注意的是，今年首季，集团旗下海港城及时代广场零售额录得轻微按年增长，跑赢大市。 从4月份商家提供的初步数据来看，表现算是不错的。 不过，九龙仓主席吴天海坦言，香港零售业已见底，现在还不能马上说。 最黑暗的日子是否已经过去，还需要几个月的时间才能知道。 该集团指出，整体人流有所增加。 由于大部分租户采用分红机制，商家的经营业绩相对较好。 有利于集团的租金收入。
有市场分析人士指出，非奢侈品的复苏表现好于奢侈品。 吴天海指出，从他旗下两大商场的数据来看，奢侈品商户表现较好，但非奢侈品商户的表现拖累了整体增长。 不过，他强调不能反映香港。 全局。
有香港零售业人士分析，内地来港游客人数锐减，令香港零售商损失惨重。 原因是这些零售商原本是围绕着内地游客的庞大需求开展业务，现在却发生了翻天覆地的变化。
香港零售业依然低迷，奢侈品首当其冲。 今年3月，法国奢侈品巨头路威酩轩集团（LVMH.PA）旗下主力品牌LOUIS VUITTON（下称LV）罕见缩减位于尖沙咀海港城的门店面积，而这家店是近年内地散客购买LV手袋最主要的店家。 据最新消息，LV已决定放弃在海港城港威广场三楼租用770平方米的超大店面，并已停止营业。 原本租用的2楼也减少了222平方米，腾出的空间被皮具品牌MCM入驻。 店面改造重开后，店面面积缩小了20%。
自2015年底以来，Prada、Burberry、Chanel等奢侈品牌很少在香港门店推出高达50%的折扣。 就连爱马仕也坐不住了，不再私下举办所谓的VIP特卖。 2016年，它在2016年首次向公众推出50%的折扣商品。
据时尚头条数据显示，截至今年1月，香港零售业已连续23个月下滑。 按零售主要品类分，1月珠宝、手表和贵重礼品销售额下降3.9%； 服装销售额下降5.2%。 有业内分析人士认为，虽然来港游客人数有所增加，但他们在香港的平均消费有所下降。 过去在香港消费的高端内地人不会回来，香港零售业总值也无法恢复之前10%以上的增长。 . 事实上，香港市场几乎成为各奢侈品集团业绩的重灾区。
香港统计局公布的数据显示，香港5月零售业总销货额初步估计为359亿元，按年上升0.5%，较4月上升0.4个百分点。 ，并且已经连续三个月上涨。 不过，港府发言人亦表示，单凭这三个月的数据，并不能证明香港零售业已经复苏。 零售销售的短期前景仍取决于入境旅游的复苏步伐和各种外部不确定因素当地消费情绪的表现。 高盛表示，香港零售业今年将继续反弹，销售额较去年增加2%。 香港2016年至2020年的年度销售增长将维持在2%至3%左右。
早前时尚头条报道，因无力承担巨额租金，国际品牌纷纷逃离香港中央商务区。 数据显示，香港中环的租金水平已经超过2008年的高峰期，达到每月每平方米1356港元。 世界第一，而且还在成长中。 不过，Knignt Frank零售部总监告诉南华早报记者，现在是其他零售商扩张的好时机，而房东正在寻找租户以降低租金。
《The Bling Dynasty》的作者Rambourg早前指出，对于中国奢侈品消费者来说，香港是一个再熟悉不过的购物胜地，本地商场租户很少尝试差异化的销售策略。
值得注意的是，海港城、时代广场等分拆上市项目呈上升趋势，但九龙仓表示，研究仍在进行中。 今年3月初，九龙仓当时宣布启动新的战略评估，研究以实物分派的形式向股东分配部分投资物业，以介绍的形式分拆上市，让九龙仓股东有机会同时持有两家上市公司。 不过，集团主席吴天海指出，目前尚未确定将哪些投资物业分配给新上市公司，但这也意味着估值高达2190亿元，可能成为独立上市公司。
目前香港海港城购物，九龙仓手中的中港两地投资物业最新估值高达3193亿元，约占整个集团资产总值的71.94%。 其中，尖沙咀海港城的商场及写字楼估值高达1645亿元，相当于总资产的37.06%。 它与时代广场一起占投资物业估值的68.6%。
吴天海在公司股东周年大会后表示，集团已完成技术可行性研究，但商业可行性研究仍在进行中，因此尚未敲定。 截至今日时尚头条新闻稿，九龙仓股价微升0.08%至每股64.7港元，现市值约1,963亿港元。 （文/陈数）
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