近日，有自媒体发文称，“陆家嘴正大广场倒闭”、“上海陆家嘴也倒下，1/3的店铺关门”、“疫情后的上海商业业大受影响，空置率飙升。”
（自媒体文章截图）
与此同时，“上海商场空置率高”的话题也在网络上引发热议。 上海商场空置率是多少？ 解放日报·上观新闻记者近日走访多地陆家嘴正大广场，采访相关专家了解真相。
正大广场空置率是否超30%？
记者发现，多家自媒体引用了某机构微信公众号今年8月发布的调查文章中的数据，并截取了部分数据，得出“商场空置率上海超过30%”“1/3的店铺关门”等结论。 但记者通读文章，文中并未提及上述结论。
然而，这篇研究文章中有几个值得注意的信息。
调查样本中，陆家嘴正大广场的空置率最高，整体空置率为34%。 其次是位于人民广场商圈的世茂广场，空置率超过20%。
据悉，上述数据来自计算空置商铺数量。 研报负责人坦言，由于商场内具体商铺的面积数据难以获取，只能采用逐层商铺的方式统计。 且统计数据已剔除圈地商铺（即现有商户已签约），调查的“空置率”为“非品牌圈地空置商户数/商铺总数”。 研报负责人认为，其初衷是考察上海市商业地产在疫情后的复苏情况，因此着重站在商家和消费者的角度。 空置商铺的数量可以更直观地反映商场的经营状况。
不过，也有业内人士指出，一般商场的空置率是根据空置面积计算的，而不是空置商铺的数量。
曾担任大型商场负责人的唐晓虎表示，与住宅不同，商铺的面积差异很大，所以业内多采用空置面积来计算空置率。 他举例说，某商场一层有5家奶茶店和1家超市。 每家奶茶店面积在10-20平米左右，超市至少有3000平米。 如果说超市关门了，而周边5家奶茶店还在营业，客流量也不低，那么从店铺数量来看，这个商场只有1家店铺关门了，空置率似乎不高要高； 出租率很高，商场收到的租金很少，经营状况不好。 唐晓虎认为，根据空置商铺数量统计出来的结果并不是真实的空置率。
在其他一些自媒体文章中，甚至将有围栏的商铺直接统计为空置商铺，从而得出商场空置率极高的结论，这其实是不科学的。
对此，唐小虎表示，一些有围栏的未开张商铺，并不一定代表空置。 也有可能是店铺正在装修，装修时间差别很大，从一个月到半年不等。 今年，不少商家受疫情影响，装修进度有所推迟，因此开店时间也相应推迟，但这不应被视为消极信号。 严格来说，只有那些不张贴任何告示，使用商场统一装修图片，或者明确写上“旺铺出租”的商铺才是真正的空置。
但不可否认的是，正大广场确实有不少空置商铺。 8月底的一个周末，记者走访正大广场发现，商场内相当数量的商铺统一张贴了“升级改造，敬请谅解”的海报。 具体来说，2-3层未开业的门店总数约为10家以下； 4-5层10-15家门店暂停营业； 6楼将近一半的摊位都关门了。 不过，附近商户表示，这些商铺已经出租，很快就会有新的商户入驻。
（正大广场内景摄影：车嘉楠）
正大集团也告诉记者，正大广场自2019年开始新一轮大规模升级调整，选择了“维持正常营业，部分区域改造”的方式。 计划3年内完成整体升级。 受2020年和2022年两轮疫情影响，部分商户改造调整进度被迫推迟。 为稳定入住率，正大广场4-6月对所有租户进行减免，租金合计超过7000万元。 截至2022年8月，整体入住率将达到75%（即空置率为25%）。 预计到2022年底，将有99个新品牌亮相，商场出租率将达到90%。 因此，“正大广场空置率已达34%”的说法与事实不符。
若突破“5%空置率警戒线”，会否影响商场营运？
除了关注正大广场和世茂广场的空置率，上述调查还指出，“5%是一个城市购物中心平均空置率的警戒线，购物中心的整体运营如果高于这个标准，中心将受到影响。”
记者调查发现，不同机构眼中的“空置率警戒线”其实是不一样的。
房地产咨询机构世邦魏理仕(CB Richard Ellis)表示，业内并无独有的空置率警戒线标准。 零售物业市场的空置率一直在波动。 由于购物中心所在城市的能级水平、商业体量的大小、项目定位的差异，各城市零售市场空置率的警戒线不同。 因此，在分析整体零售物业市场的空置率时，业界通常不会提及“警戒范围”的概念。
不同的开发商和不同的项目有自己的指标。
世邦魏理仕表示，通常情况下，主流开发商的优质项目空置率保持在5%以下； 其他项目在8%到20%之间波动，属于正常现象。 这是因为不同的地理位置会给购物中心的运营带来差异。 部分新项目入市后需要2-3年的培育期，将不断尝试优化租户结构，以期达到稳定的租金水平。 这是一个动态调整的过程，要根据市场本身的情况来判断。
对此，相关调研报告负责人表示，各家机构的警戒线标准不同，调研的是20家大型商业中心，以5%作为空置率的警戒线陆家嘴正大广场，这也很重要在商场经营者的考核标准中。 重要指标。
记者走访观察正大广场商户经营情况，发现存在“冰火两重天”现象。 商场下层大量商铺虽尚未开门，但临近晚餐时段，商场7至8层东北部的餐饮区，凑凑火锅、夜里等餐厅夏利、吃皇大土家民族菜依旧火爆，喊声此起彼伏，周末平均等位半小时； 在商场西南面的临江餐饮区，也有不少顾客坐在餐厅里看风景。
（正大广场的人气餐厅需要排队等候就餐。摄影：车嘉楠）
世茂广场的商铺差异与正大广场类似。 工作日傍晚，记者在世茂广场看到，商场整体客流量并不大，但一些特色店铺和餐厅的人气却不低，如西西弗斯书店、小米之家、M豆巧克力店、乐高旗舰店、海底捞等。 但也有消费者指出，世茂广场方向不明确，容易迷路，电梯难找，业态分布不集中。 如果要选餐厅，东区和西区都要去。
（即使是工作日，世茂广场西西弗斯书店的免费阅读区也爆满。摄影：白露）
记者看到，世茂广场空置商铺不多，主要集中在商场转角、非核心区域等隐蔽位置，分布较为分散。 一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，世茂广场的外观设计非常抢眼，但内部流线（即人在空间中的运动路线）设计存在缺陷，不受欢迎的商店很难吸引客流。 所以会有冷门的店铺甚至空置的店铺。
上海商场整体空置率是多少？
记者还发现，相关调查仅涉及20个典型的大型商业中心，从而得出“从‘铺位空置率’来看，重点项目平均空置率达到9%”的结论。 但是，这20家商场能否代表上海所有商场或所有重点商场的整体经营情况呢？
记者了解到，官方统计不涉及空置率，但不同机构的统计数据差异较大。
例如，世邦魏理仕对近三年上海零售物业空置率的统计结果为：2022年上半年上海零售物业空置率为7.2%； 2021年底空置率为6.7%； 2021年上半年空置率为6.9%； 2020年底，空置率回落至疫情前水平； 2020年上半年空置率为8.2%； 2019年末空置率为7.2%，环比降至低位...
