执法人员查封该公司在江苏某公司的资产，并在现场与债权人协商确定拍卖参考价。闫霞飞 摄
今年以来，随着经济逐步复苏，止赎市场持续火爆。 据统计，今年1-3月，江苏省南通市两级法院共成交241宗止赎房产交易，成交总额4.3亿元。 其中，住宅物业153套，溢价率最高，达148.68%； 88栋商厦，溢价率最高354.37%。 然而，买家因不熟悉竞价规则而被打动，或因悔恨而付出沉重代价的情况并不少见。 为什么止赎如此受欢迎？ 你能自信地开始吗？ 参与投标要注意什么？ 带着这些疑问，笔者深入南通市两级法院进行了走访调查。
■起步价低于市场价
- 很有魅力
29人报名、222人投标、131人延期、14700余人次围观……3月初，南通市通州区川江镇南通家纺城一套面积38平方米的商铺起价35.13万元。 经过多轮激烈竞价，最终以159.6万余元的价格成交。
“经过评估，这套商铺的市场价在50万元左右，没想到能以3倍多的高溢价卖出。” 涉案房地产案件承办人、通州区人民法院执行局助理审判员王伟分析，这家店之所以火爆，是因为地段好。 整条街都是家纺商户，比较人气。 此外，随着近期家纺市场的回暖，随着生意的好转，店铺的人气也较往年有所增加。 很少。
为什么止赎会流行？ 价格优势是主要原因。 南通市中级人民法院执行局助理法官孙宁普介绍京东法拍房，止赎房屋的起拍价可以通过当事人协商、网上询价、评估定价等方式确定。一般为处置参考价或市场价的70%左右。 在大多数情况下，交易价格会低于市场价格，这对感兴趣的投标人来说非常有吸引力。 此外，通过止赎平台，还可以“错过”学区房和一些热门楼盘的房源。
住宅物业是最常见的止赎类型。 今年1月，位于启东市旗龙镇某小区的一套面积125平方米的联排别墅以90.8万元起拍，最终以225.8万元成交。 启东市人民法院执行局副局长徐浩介绍，旗龙镇一些以度假养老为主的住宅楼盘受到上海等地购房者的青睐。 今年随着市场回暖，这类止赎房产的成交率有所上升，尤其是别墅，挂牌后可以顺利卖出。
■贷款和房子有保障
——你可以放心拍
止赎房可以放心购买吗？ 孙宁普介绍，法院拍卖房屋的目的是为了还债，渠道正规、有保障，大家可以放心购买。 购买房屋时，一定要认准淘宝网、京东等最高人民法院公布的七大司法拍卖网络服务平台，切勿轻信一些发布的所谓“房屋”信息中介机构。
房屋房产不同于一般的司法拍卖物品，价格相对较高。 一些潜在的竞标者往往会选择放弃，因为他们一次买不起那么多钱。 据法官介绍，事实上，止赎房屋也可以出借。 不久前，通州区的范先生以164万多元的价格购买了一套止赎房。 拍卖仅4天后，邮储银行通州区支行通过“e拍贷”发放贷款80万元，帮助范先生顺利拿下心仪的止赎。
笔者了解到，目前很多银行都有专门针对止赎的贷款服务。 以南通为例，中国银行和中国工商银行都推出了“e拍卖贷”服务，专门用于止赎贷款。 一些与银行合作的法院会在拍卖公告中注明贷款方式和银行联系人。 如公告未注明，意向竞买人也可在拍卖前与银行联系，查询相关贷款业务。
也有人担心，买完止赎房，原房主不走怎么办？ 今年2月，南通市崇川区人民法院组织了房屋强制休假，结果一定程度上打消了投标人的顾虑。 被执行人曲某夫妇将名下的房屋抵押给银行申请贷款，但未按合同约定履行还款义务。 行刑期间，朝廷来强制疏散。 屈家人叫来20、30个老人阻挠。 瞿的妻子躺在卧室里抗拒行刑。 见此情形，执行人员出手如雷，强行将吵闹的人带离现场，然后有条不紊地完成了房间休假。
“一般来说，法院会严格依法保护竞买人购买止赎房的合法权益。” 南通市中级人民法院执行局局长杜凯林表示，他无正当理由拒绝交出法院拍卖的财产。 果真如此，法院将强行撤离，坚决维护司法权威和司法公信力。
拍卖完成后，如何办理房产证？ 杜凯林介绍，付清余款后，可以联系法院办理产权变更登记。 法院会出具相关法律文件，一般包括交易确认函，确认买方购买成功，转让的执行裁定是解除原产权。 抵押物被查封，确认房屋为购房者所有，需房产登记部门协助办理产权过户。
■成功测试“按揭转让”
- 但也存在法律风险
2016年，宁夏某公司因经营困难向李女士借款1000万元，约定半年后归还本息。 因公司未能按期偿还贷款，李女士诉至崇川区法院，并在诉讼中保全了公司名下的一处房产。 判决生效后，该公司拒不履行义务，李女士向法院申请强制执行。 但在法院强制执行过程中，由于保全房产存在抵押权，且未联系到抵押权人，房产的处置陷入困境。
裁定拍卖公司财产后，第一次拍卖和第二次拍卖都没有成交。 为减少损失，李女士同意以房产抵债。 但由于抵押权人并未现身京东法拍房，因此无法确定抵押数额。 仓促解除抵押权，抵押权人的权利得不到保障。 即使李女士将房贷金额汇给法院，也会导致资金积压无法支付。
对此，崇川区法院决定在止赎领域试水“带托管转让”。 执行法官在充分告知李女士该房产抵押债权的基本情况以及抵押权人后续实现抵押权后，裁定将房产过户给李女士，不解除抵押。 不久之后，李女士顺利拿到了房产证。
此次成功“试水”，充分保障了申请人和执行人的权益，促进了积压案件的有效化解。 但同时，“按揭转让”也会带来一定的风险。 如何规避这些风险？ 崇川区法院执行局副局长季金华提醒购房者，一定要提前查看抵押合同中是否有禁止转让的约定。 房子能否免于拍卖，不仅取决于它本身，很大程度上还受卖家的影响。 在卖方的抵押贷款完全解除之前，买方对房屋的所有权始终处于没有保障的状态。 因为抵押权人为了维护自己的权益，往往会规定禁止或限制抵押人转让抵押财产。 如果这时候有约定，就按照约定来办。 因此，买家要注意提前与不动产登记部门核实，查看抵押合同中是否有禁止转让的约定，不能依赖卖家的口头解释准确，避免出现不付款的情况已创建但无法转移帐户。”
“在买家还没有还清卖家贷款的阶段，房子可能有买卖双方设定的多重抵押。当房子的价值不足以还清抵押时，后面的抵押权抵押贷款面临无法变现的风险 止赎 在房屋拍卖中，第一次拍卖的起拍价通常是房屋评估价的30%，第二次拍卖的起拍价更低。如果成交价低，前期的房贷债权无法全额偿还，后续的房贷债权更没有保障。”季金华提醒，作为落后房贷的抵押权人，一定要充分调查房屋的实际价值，做好风险防范。估计能最大程度保障自己的权益。
