文/孙步舒 安世义
如果说甲级写字楼的租金代表了一个城市TO B服务业的发展水平，那么购物中心的租金则代表了一个城市TO C服务业的发展水平。
之前我们写过“”，今天我们从购物中心的租金和空置率来分析中国城市的排名。 数据仍然来自仲量联行（JLL）。
商场作为我们经常“买买买”的场所，服务于千家万户。 它的租金和空置率可以直接反映一个城市的商业活力。
01.
各城市购物中心租金排名
以下是仲量联行发布的2020年第三季度主要城市优质零售物业（主要是购物中心）租金排名：
从商铺租金来看，中国主要城市的购物中心经济大致可分为三个层次：
上海、广州、深圳为一线，租金均超过1000元/平方米/月。
北京、杭州、南京为第二梯队，租金在500-1000元/平方米/月之间。
武汉、西安、重庆、成都、天津、沉阳、青岛上海购物商城排名，租金在200-500元/平方米/月之间。
“魔都”上海以1415元/平方米的月租金成为中国大陆最贵的购物中心。 这也说明，上海人是很会买的，买的多，买的贵，所以商家买得起这么贵的商场。 租金，上海作为中国最大的商业城市的称号是当之无愧的。
“魔都”广州的商场租金仅次于上海，以1381元/平方米紧随其后，两者相差不大。 能够负担得起如此昂贵的房租，说明广州购物中心的赚钱能力和广州人的消费能力在全国都是名列前茅的。
值得注意的是，北京的写字楼租金远高于上海、广州和深圳，但商铺租金仅排名第四。 广州正好相反。 写字楼租金在一线城市中最低，商铺租金位居第二，与上海的差距非常小。
这是什么意思？ 广州和上海服务业TO C较好，体现为生活服务业景气度；北京和深圳TO B较好，体现为生产性服务业发展。
其中，上海的平衡性相对较好。 比如上海既是消费中心又是金融中心，而金融是典型的生产性服务业（TO B），所以上海的服务业To B和To C都不差。
众所周知，甲级写字楼面向大企业主，而购物中心面向千家万户。 一般来说，通过招商引资可以快速引进大企业，但TOC的服务业需要历史的积累，很难快速实现。
让我举一个例子。 眼镜等看似简单的服务行业，广州荔湾区依然是广东最强的，天河区和南山区不在一个档次。 另一个例子是食物密度或米其林餐厅的数量。 深圳经济再强，也比不上广州、佛山。
与就业中心和交通中心相比，商业中心更难复制和转移，因为它确实需要长时间的沉淀和积累。
02.
购物中心比写字楼回血快
一般来说，和甲级写字楼相比，商场回血更快。
我们对比了未来三季度内地甲级写字楼和购物中心排名前十的城市，发现甲级写字楼租金增速在-9.9%（深圳）和-1.7%（南京）之间波动。 购物中心租金从-7.9%（武汉）到-0.2%（南京）不等。
在一线城市中，广州甲级写字楼（-5.6%）和购物中心（-0.6%）的租金跌幅也是最小的。 在一线和强二线城市方面，这个宝座已经易手给了南京。 南京以甲级写字楼月租金降幅最低（-1.7%）、购物中心降幅最低（-0.2%）成为榜单中韧性最强、恢复最快的宝地。
下面不得不说说主要城市的情况。
在以核心区和非核心区为界的上海，商场租金回收形势严峻。 核心商圈零售物业首层租金环比上涨0.2%至人民币48.6元/平方米/天。 在非核心商圈，整体首层租金环比下降1.9%至18.9元/平方米/天。
广州复苏较为全面，三季度市区和郊区租金跌幅收窄。 仲量联行报告指出，广州市区核心区部分优质购物中心实现租金环比上涨，郊区多数购物中心出租率有所提升，业主态度变得强硬租金谈判。
深圳商场租金下行压力有所缓解。 三季度，深圳优质商铺首层租金录得小幅下滑，降幅较上季度有所收窄。 同时，由于部分购物中心持续稳定经营，议价空间不大，租金水平与二季度基本持平。
受持续空置压力影响，三季度北京购物中心租金进一步下滑。 市区租金环比下跌3.3%，郊区市场亦呈下降趋势，环比下跌3.4%。
03.
各城市购物中心空置率排名
空置率也是购物中心非常大的痛点。 近年来，不少购物中心都面临着租金下跌和商户撤离的尴尬。
以下为内地主要城市优质零售物业（主要为商场）空置率排名：
众所周知，广州甲级写字楼的空置率是全国最低的。 这次我们发现，广州的商场空置率也是全国最低的，只有6.2%，低于写字楼的空置率（10.2%）。
此外，广州当季新增能源供应量领先全国主要城市。 在大量注入新水的情况下上海购物商城排名，广州能够很好地消化，保持全国最低的空置率，可见广州市场巨大的消费潜力。
南京的空置率仅次于广州，约为6.7%。 其次是杭州，空置率接近南京，小幅上升至6.8%。
第三季度，内地20个主要城市优质商铺平均空置率为9.7%，环比上升0.1个百分点，同比上升2.0个百分点。
虽然环比和同比增幅不大，但这主要是由于新项目入市量增加较多。 第三季度，我国内地零售楼市迎来疫情后的首次集中供应。 20个重点城市优质零售楼市新增供应近160万平方米，为去年同期水平的70%，总存量增至1.13亿平方米。
购物中心稳步回暖的背后，市场偏好正在悄然发生变化。
一个有趣的现象是，除了传统的主力军——餐饮外，几乎每个城市的新主力都是新能源汽车、茶咖啡、高端奢侈品、国货美妆等。 极大地刺激了市场回暖。
不过，在疫情影响下，主要城市的商场空置率仍有继续攀升的可能。 仲量联行此前预测，2020年内地零售物业净吸纳量或创12年来最低水平，空置率将升至10%左右，为2008年第二高水平，仅次于到 2017 年。
当然，在疫情之下，能维持这个空置率也不错。 要知道，甲级写字楼的空置率往往在20%以上。 与写字楼的巨大供应量相比，购物中心的供应量相对较少。
04.
50亿元以上的商场最多的城市是哪个？
根据新商网和朋友汇的数据，我们还找到了一份全国商场销售排行榜。
2019年，全国主要城市21家购物中心销售额超过50亿元。
需要注意的是，这里统计的是商场而不是百货，因为百货的业态和维度比较单一，而商场是多业态的经营模式，包括百货、租赁、餐饮、休闲、娱乐、等一种体验式消费，所以商场更能体现一个城市的商业活力和人气指数。
以下是重点城市年销售额50亿元以上的购物中心排名：
数据来自：新商网、朋友会。 注：本次盘点，心商网&朋友会将北京新光SKP、长春欧亚、长春卓展、上海八佰伴、西安赛格、杭州大厦等商场归类为百货公司或百货公司。 出现在排行榜中。
从上图可以看出，全国年销售额过百亿的商场只有2家。 一是南京德基广场（112.4亿元），二是北京国贸商城（110亿+）。 如果算上百货商场的话，全国销售额百亿的项目只有4个，分别是北京SKP（150亿+）、南京德基广场、北京国贸商城、杭州大厦（105亿）。
如果以50亿销售额作为高端消费中心的起跑线，那么全国至少有21个项目达到了这个目标。 其中，长沙、杭州、沉阳、宁波、郑州、深圳、南京各1个，武汉2个，成都2个，广州3个，北京3个，上海4个。
上海、北京、广州处于第一梯队，可见一线城市强大的消费能力。
成都入围2家企业，可见成都消费能力不俗，城市商业活力十足。
广州的三个入围商场均位于天河区，且均位于天河路商圈。 三个购物中心距离很近，相距约600米，可见广州在商业层面绝对是单中心结构。
其中，天河城作为中国（大陆）购物中心的“鼻祖”，至今仍未衰落。 除了天河城、正佳广场、太古汇等前三名外，还有天河广场、万菱汇、赫基天河、广百、维多利亚、摩登百货、天御商城等多家购物中心或乡镇百货在天河路商业区。 商场方面，天河路商圈是全国规模最大、密度最高的商圈。
与广州相比，只有深圳罗湖区的万象城进入TOP21，可见深圳的商业更加分散，没有广州那么集中。
此外，北京还有3家购物中心，国贸1家，三里屯1家，海淀1家。 上海的四大购物中心分别位于浦东、静安、普陀和杨浦四区，每一个都可以说是独领风骚。
可以说，上海的商业平衡在一线城市中是最好的，广州的商业集中度和繁荣度在一线城市中是最高的。
