(一)案例
某市大盛房地产开发公司（以下简称大盛）拟建设星河花园1号楼（住宅楼）出售。 在该公司提交的相关文件和图纸中，表示该大楼拟建15层，首层为大楼地下停车场。 1993年7月，公司手续办理完毕，开始兴建大楼。 1994年底，大楼竣工，1994年8月，公司开始对大楼进行广告宣传和销售。 1994年9月起，张某等人陆续与大胜公司签订购房合同。 合同第八条规定：“甲方（即大盛）为本楼住户提供地下停车场的停车位。” 该套房连同地下停车场一起被卖给了该市最大的商业集团公司新光集团。 购买上述套房和停车场后，该公司明确表示，由于地下停车场的车位仅供居住在该大楼的单位员工使用，其他住户需支付每24小时15元的费用。如果他们想停车的话。 张某等十余人随后找到大胜谈判。 大胜指出，合同中虽然规定提供停车位，但并未说明免费提供。 由于双方无法达成协议，张某等十几人到法院提起诉讼，要求大胜公司免费提供停车位。 在诉讼中，法院将新光集团列为第三人。
（二）对案件的不同看法
对于本案，存在三种不同的观点。
第一种观点认为：合同中虽然规定大胜为该房屋提供地下停车场车位，但并没有规定该地下停车场归住户所有，也没有规定住户可以免费使用停车位，所以大盛将停车场转让给新光集团，新光集团按照市场价格收费是完全合法的。
第二种观点是，购房合同中明确规定，大胜将为居民提供地下停车场的停车位。 据此，可以认为大胜放弃了停车场的所有权，将权利转让给了住户。 因此，大胜不能将停车场转让给新光集团，否则转让协议无效。
第三种观点认为：合同中提供的地下停车场停车位仅允许居民免费使用，但并未将所有权转让给居民。
（三）作者的观点
我们首先需要讨论地下停车场的所有权。 地下停车场可以作为所有权标的吗？ 从民法的角度来看，作为所有权客体的物必须是特定的、独立的物。 所谓特定物，是指作为所有权客体的物具有独特的特征，不能被其他物替代。 所谓独立物体，是指在空间中能够单独、独立存在的物体。 如果标的物不具体、独立，权利人就无法控制该标的物，从而无法形成所有权，特别是所有权的转让必须登记交付。 标的物不具体、独立的，不能登记或者交付。 在建筑物中，某个空间可以成为个人所有权的客体吗？ 一般来说，由于纯粹空间不是封闭的，所以很难成为个人所有的客体。 一定的空间必须能够被墙隔开，使这个空间封闭起来，这样被隔开的空间才能具有结构上的特殊性和独立性，从而能够独立地、排他性地为某人所支配。 就地下停车场而言，停车场在建筑物内形成了一定的空间，但由于停车场与其上方的房间之间有墙壁隔开，因此地下停车场的周边区域也清晰可见。具有独立的出入口，因此它已经成为有别于房屋的独立的具体事物。 诚然，整个建筑所使用的各种管道、电表等也可能设置在停车场内，但这并不能否认地下停车场在结构和使用上的独立性。 因为这些设备在停车场只占据很小的空间，放置这些东西并不妨碍停车场发挥它的作用，并且不能否认它在使用上的独立性。 因此，我们认为地下停车场应与上层分开，成为单独所有权的对象。 如双方无特别约定或标明财产处置的，该停车场的所有权应为整栋楼的业主，即大盛房地产开发公司所有。 只要大胜不明确放弃停车场所有权，就不能否认其对地下停车场的权利。 对于居民而言，由于购买了楼房，自然无法获得部分地下停车场的所有权。
本案中，大胜、张某等人在购房合同中明确约定：“甲方（即大胜）将为该楼住户提供地下停车场的停车位。” 从这一规定来看，是否可以认为大胜放弃了地下停车场的所有权，值得探讨。 该条规定，提供停车位是指提供停车位供居民使用，而不是将停车位所有权转让给居民，因为业主如果要放弃或者转让必须有明确的声明他的所有权，否则，不能认为他有这个含义。 由于大胜并未明确声称放弃地下停车场的所有权，因此可以肯定的是，大胜仍享有该停车场的所有权。 这样，张某等人购房后只能按照合同享有地下停车场车位的使用权。 由于大胜并未转让地下停车场的所有权，因此大胜对该地下停车场仍享有以下权利：一是有权将地下停车场的所有权转让给他人。 因此，本案中，大胜将地下停车场转让给新光集团是合法的。 其次，由于大胜保留停车位的所有权，因此有权对停车位的使用设定合理的收费标准。 第三，由于停车位没有具体划分为哪些住户拥有，如果住户不使用停车位，大胜有权使用或允许他人使用停车位。 当然，这种使用必须建立在保证居民正常使用的前提下。 如果大胜在合同中明确放弃地下停车场的所有权或者合同明确规定一旦购买套房即获得一个车位的所有权，则意味着大胜不再享有地下停车场的所有权很多。 地下停车场可能会形成两种权利状态，一种是住户共享，即由所有住户按照一定份额（以其购买房屋面积的份额）共同拥有，不分份额。 二是属于小区所有（如将停车场划分为若干个停车位；每个停车位属于某户，但整个停车场由该户共同拥有和管理）。 两种情况下，大胜均无权将地下停车场转让给新光集团，否则不构成处分权。 张等居民有权确认转让合同无效。
张某等居民是否可以根据使用权要求大胜或新光免费提供停车位。 严格来说，大胜将股权转让给新光集团后，实际上不可能为居民提供免费停车位。 由于大胜公司转让地下停车场使用权合法，张某等人无权请求法院宣告其转让无效。 在这种情况下，要求大胜提供免费停车位显然是站不住脚的。 但新光集团与张某等居民不存在合同关系。 其根据与大生签订的销售合同取得所有权。 当然，在不违规的情况下，它有权决定谁使用、确定停车场的收费标准。 张某等人要求新光集团按照与大生的合同提供停车场免费车位的行为也没有法律依据。 这是否意味着张某等人无法获得任何法律救济？ 我认为张某等居民可以根据与大生的购房合同要求大生承担违约责任。
从本案来看，该大楼建设前，大盛在报批的相关文件及图纸中表示，该大楼拟建设15层，首层为该大楼地下停车场。 这些文件和图纸均已得到有关部门的批准。 也就是说，大胜有义务按照政府部门的要求为居民提供停车位，而不得将其作为盈利工具。 也就是说，大胜按照规定建造停车场并不是为了向公众开放、盈利，而是为了解决该楼居民的停车问题，满足居民的生活需求，满足居民的需要。政府。 大盛未来会将停车场转让给新光集团，新光集团要求每24小时15元的费用。 这实际上会将向居民提供的福利措施变成了盈利工具。 当然，这不符合政府的要求。 大胜在宣传该楼盘时，明确表示可以为住户提供地下停车场的停车位。 双方还在合同中明确约定，大胜将为居民提供地下停车场的停车位。 ，这一切都无疑表明，提供停车位的行为并不是为了盈利，而是为了满足居民的需求。 正是因为广告和合同中包含的这些内容，提供停车位才形成了出售房屋的有利条件，也正是因为张某等人信任这些内容，从而促使他决定购买大胜出售的房屋。 。 如果大胜在销售广告和合同中明确规定按市场价格收取停车费，则不能作为优惠条件存在提供停车位的问题。 所以我认为合同中规定大胜“将为该楼住户提供地下停车场的停车位”，也就是说大胜将以非盈利的方式为该楼住户提供停车位。 这并不意味着大胜必须完全免费提供停车位，大胜还可以收取适当的管理费。 即使居民拥有自己的停车位，这些费用也必须承担。 更重要的是，如果所有权未转移，则需要对停车场收取合理的管理费。 但大胜不能将停车场作为盈利工具。 这是大生对住户应承担的合同义务。 如果大生转让停车场后，未与受让方达成禁止向住户收取高价的协议，则大生违反了对住户的义务，应对住户承担违约责任。
由于转让本身合法，张某等租户无法主张确认转让合同无效，那么张某等人是否可以利用其使用权要求新光集团提供固定停车位并降低收费标准，涉及使用权是否具有产权性质。 如果居民的停车位使用权只是一种债权，当然无法对抗第三方新光集团。 如果是物权，居民有权请求停车位的使用权，并可以对抗第三人。 从国外立法的角度来看，一些国家的法律规定，停车位应按照住户的居住单元进行分配，然后设定为该居住单元的所有居民专用。 这种专有使用权实际上是一种财产。 正确的。 我国现行立法对此没有规定，实践中一般将其视为债权，权利内容由承租人与开发商通过合同协商确定。 这确实留下了一个法律漏洞，即像本案一样，一旦开发商将停车场的所有权转让给他人，即使原合同对停车场使用权有比较完善的规定，开发商所享有的权利居民还是一样。 此类主张而非物权，无法对抗第三方。 这样一来，如果新买家禁止居民停车或者收取高价，就很难保障居民的权益。 因此，法律应明确规定居民对停车场的使用权是物权而非债权。 因此，无论开发商将停车场的所有权转让给谁，都不能仅通过支付合理的管理费来剥夺居民使用停车场的权利。 停车权。
当然，考虑到现行立法并未规定停车场使用权属于物权，张等居民只能要求大胜承担违约责任，而不能直接要求新光集团承担违约责任。为居民提供固定停车位并降低收费。 在这种情况下，张某等人可以向新光集团支付合理的管理费，其余部分由大生承担。
张江波律师，男，中共党员，毕业于海南大学，现为山西盈航律师事务所专职律师。 在刑事辩护、重大民商事纠纷、公司法律事务等专业领域深耕。 曾参加过大运集团、龙门集团、郓城市人民政府、夏县人民政府等企事业单位的服务。
先后参与办理了崔某涉嫌合同诈骗、赵某涉嫌诈骗、虚假诉讼、严某贩卖毒品、高某盗窃（未逮捕）、裴某敲诈勒索（未逮捕）等刑事案件。
