盛泽。 东升步行街招商策划报告一站式购物中心（shoppingmall）2006 Shengze. 东升步行街招商规划报告----盛泽市商业功能配套中心。 新财富中心（2006-2007年开业）目录大纲 一、招商计划 （一）项目总体定位 （二）招商策略 二、招商计划 （一）总体计划内容 （二）招商计划执行时间表（三）媒体策划附件 我们的工作思路：精心准备、唱响拼搏、群策群力、贯彻执行、全面制胜。 我们要做的是：围绕招商引资目标的整体解决方案。 我们要达到的目标：实现90%的营业率，力争100%。 为步行街的开通运营打下坚实的基础。 第一部分 投资规划 一、项目总体定位 （一）统一宣传口径 1、总体宣传精神：盛泽市商业新财富中心 2、顺应盛泽市新一轮发展趋势应运而生和东方丝绸市场。 盛世集团立下大功，政府首推。 是十大重点工程中的重中之重。 3、抢占中国东方丝绸市场的核心位置，与盛泽广场一起打造盛泽市新的商业配套中心和标志性建筑群，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽市商业全面升级。 4. 融合现代地产精髓和商业经营理念，借鉴国内外著名商业街的成功经验，融合国际商业模式和盛泽本土文化，打造盛泽人和国内外的好去处堪比上海、苏州的外商。 国际化、本土化、专业化融合互动的盛泽第一商业街，将打造一个全新的、全方位的商业舞台！ 5、建筑面积近10万平方米，商业长街400多米，集世界级大型超市、知名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲等功能于一体、餐饮、商务写字楼、酒店公寓。 中高端shoppingmall将汇聚万千人、物、资、信，成为新盛泽真正的核心商圈。
（二）商户定位作为盛泽及周边地区唯一的中端shoppingmall，重点吸引经营正规、经营良好的知名品牌商户，满足大众全方位的消费需求。 （3）业态定位 吸取中国名街业态规划之精华，结合盛泽消费文化，以各类品牌专卖店、大卖场、大型餐饮、大型娱乐为核心，规划丰富合理的业态，包括各类品牌店、专卖店、主题百货、电器店、超市、书店等，采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shopping mall），满足各阶层人士的消费需求生活。 2、招商策略 （1）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是招商成功的前提。 准确、差异化的业态定位是步行街在竞争中胜出的原因。 东升步行街的开发经营必须始终坚持“新建筑形态、新消费环境、新业态组合”的先进理念。 在业态组合上，要牢牢把握当地消费需求趋势和消费特点，突出重点，丰富业态，有机结合。 坚决摒弃不适合当地消费文化的业态！ 由此，我们确定各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店和分主力店（大店）占比50%左右，餐饮娱乐休闲（小店） )约占30%，品牌店约占20%。 （2）先定主店，再全面招商考虑主店、副主力店、国际名牌店等品牌招商的不同特点，“先定主店，后招商”的基本策略制定了《全面招商引资》。
在实施过程中，主力店、国际名店、餐饮、娱乐等要先行招商，其余的再进行。 （3）为客户量身定做综合开店方案 在该策略的指导下，由专业培训师培训的招商团队可根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。 例如，根据不同类型租户的不同需求，为他们提出量身定制的解决方案； 合理安排各租户的楼层位置和相互位置，使他们相对一致，互利共赢，而不是相互干扰，削弱； 根据整体市场定位和商业组合，对租户提出要求，协助其调整、完善和完善东升步行街新店的定位、档次等品质。 （四）人员、媒体、大型主题活动立体“一体化宣传推介策略” 在营销推广方面，实施“一体化推介策略”，为招商引资提供有力支撑。 一是媒体宣传，二是招商引资活动。 重点招商活动如下：招商大会暨主店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建设节点庆典A便宜目标。 我们严格控制招商引资的进度、质量和成本，实行统一管控。 抓紧时间推桌子控制进度； 根据业务布局和市场定位精挑细选商户，重点吸纳品牌商户、实力商户和特色商户，把控质量； 认真核算招商费，采取以下措施统一招商费安排，科学分配。
1、招商任务指标分人，费用分人。 2.重点招商费集中使用，避免分散。 3.着力做好优秀投资人才的薪酬和奖励管理。 4、重视大客户招商和关系投资，优先安排费用。 5、精心策划的媒体宣传方案，实现精准有效传播，实现价值最大化。 坚决杜绝宣传费用的滥用和浪费。 第二部分 招商计划 一、统筹内容 统筹内容是指以要做的事情为线索，有序排列，合理安排。 时间跨度为招商引资全面启动至开业营业。 （一）招商阶段划分、招商目标及时间安排 阶段划分：招商筹备阶段、主店招商阶段、综合招商阶段、经营调整阶段。 招商对象：由于步行街商户需要不断调整优化，招商工作原则上招满后不结束。 但为明确方向，具体目标如下： 到2006年12月，步行街主店、次主店（大店）招商基本完成，小店招商率达到70%将完成。 月底，商户开始进驻装修，为开街做准备。 力争8月底，确保9月开街。 为具体可执行，在时间安排上，本计划涉及的时间段为：2006年开始实施，2007年开通结束。具体工作安排见下文《计划实施时间表》。 （二）招聘和培训招商引资人员，打造一支精干的招商队伍。 再大的工程，也是人做的。 人的因素是项目招商引资中最根本的决定性因素。 因此，招募、选拔、培养一大批招商团队精英，打造强大的招商团队是招商筹备阶段的核心任务。
目前新招3人，其中招商总监1人，招商专员1人，策划人1人，设计师1人，从商业公司调来，还成立了第二个招商部，但这还远远不够。 通过互联网等多种渠道，寻找更多专业、高素质、经验丰富、拥有大量客户资源的招商引资人员。 目标是组建10人左右的专业团队（不含招商中心人员）。 一个团队不仅需要专业，更需要融合。 因此，团队的培养显得尤为重要。 目标是让整个团队拥有完整的项目知识结构、优秀的团队执行力和共同的价值取向。 培训内容如下： 1、五个核心概念的培训。 2、团队执行力训练。 3、项目知识培训，让团队成员对项目有清晰的认识。 4、招商技能培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，培养和提高团队成员的招商能力。 5、招商礼仪和招商制度培训（语言艺术、招商制度说明、合同解释等）。 （3）招商架构和招商机制的建立以人员招聘和招商架构的建立为基础。 我们都遵循精简化、垂直化的原则，以人员最小化、指挥执行体系简化、效率结果最大化为目标。 以节省投资成本，提高工作效率。 招商架构及人员职责如下： 1、地产集团招商中心组织结构图，副总、营销总监、招商总监、企划部。 部门暂定成员2人，主要负责招商策划、媒体方案的制定与实施、招商文件的策划、撰写与设计。
一位规划师，一位设计师。 根据发展需要，等步行街开通后，还需要再增加一个规划师。 （6）本结构为开业前期组织、开业筹备期、开业运营期的组织结构，按月提前报人力资源部。 招商机制的建立，就是要在招商队伍中形成人性化的制度化管理氛围，做到有章可循、奖惩分明。 不仅注重个人贡献，更注重团队精神。 建立一系列管理制度。 （一）招商人员激励政策的制定 （二）招商人员处罚政策的制定 （三）招商人员常规管理制度的建立等 1500—2500元/月（月薪） 2、主管：3000元/月（月薪） 3、经理（暂不设置，以后可从现有员工中提拔） 4000元/月（月薪） 2、员工奖励计划（建议） 1、整个招商中心抽奖年租金的4%的奖金。 2、其中招商人员按年租金收入的2.5%提取奖金。 3、其中，其他团队服务人员按年租金收入的1.5%提取，视业绩和贡献分配给地产集团分管领导。 4. 本奖励计划不包括高层领导。 （4）相关招商资料的准备 （1）招商说明书（现有）及招商说明书 （2）租赁合同 （3）委托经营合同 （4）租赁确认函 （5）招商引资函 （6）招商引资流程表（7）招商文件（8）退房申请表等。（9）委托书等文本在附件中列出，其他文本根据不同阶段和具体需要编写！ （五）招商方式及确定目标客户： 1、项目招商会 2、项目推介会 3、大型零售连锁会议 4、上门拜访 5、网络招商 6、电话联系 7 . 面对面交流 8. 行业协会、政府机关 9、地方商会 目标客户-主力店 1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。
2、家电卖场：国美、苏宁、永乐。 3、百货商场：人民购物中心、世路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角知名百货公司。 目标客户——次级主力店 1、热门店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、大型中餐、大众KTV 2、数码广场、书店、体育天地、知名折扣店 3、电影院、成人影厅游戏（六）建立第三方招商网络平台 10 他山之石，可采玉。 因此，建立第三方招商网络平台可以获得巨大的信息支持，节省大量的人力和宣传推广费用，加快招商速度。 . 第三方招商网络平台建设可通过以下渠道获得： 1、专业招商网站 2、专业房地产交易平台 3、行业协会和政府招商机构。 从某种意义上说，行业协会和政府招商机构是非常有权威和号召力的，他们不仅拥有银行丰富的品牌资源和众多的创业朋友圈，更有说服他们入驻的权利。还可以节省一笔大量的宣传费用，短时间内带动大量商家考察开店。 比如东方丝绸市场管委会、镇政府、福建商会、苏沪行业协会、步行街会员单位等。 5、与不同定位的商业项目招商部门建立战略合作伙伴关系，实现资源共享共赢格局。 特别是通过私下互动，我们可以将对方招商的招商人员转化为自己的兼职招商人员，在高额回报的吸引下，介绍自己需要的商家品牌。
（七）招商政策制定 在项目定位和宣传推介的基础上，优惠的招商政策优化组合成为吸引客商入驻的助推剂，犹如足球场上至关重要的画龙点睛之笔。 为吸引和促进具有高影响力的主力店入驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。 （八）媒体宣传推广方案的制定和实施对于商业项目，尤其是大型商业项目来说，招商引资造势非常重要！ 孙子兵法说：不战而克敌，造势必须依靠自己的优势，注意宣传的协同效应。 造势就是利用各种媒体，形成以新闻类软文为主要宣传炒作来源，结合硬广告的密集营销活动。 短时间内，成为吴江、苏州、嘉兴乃至上海的热门话题，极大地提升了我们项目的知名度。 这样做的好处是： 1、省下不少广告费，因为有的报纸因为选题好、文章好一站式购物商城，收的广告费比广告费少很多。 2、让目标商户对我们的项目有更详细的了解。 通过对原媒体宣传的分析发现，原媒体宣传形式比较单一，以硬广告为主，缺乏详细的分析和介绍。 这样的广告只能流于形式，一晃而过，不能引起商家的注意和研究。 11、新闻类软文或话题性软文比较新闻、专业、权威，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细阅读。
我们可以快速实现我们的目标。 3、因为是专业的宣传，可以提升商业地产项目的档次，塑造良好的品牌形象，为后续的开业运营打下良好的基础。 在吸引大商户入驻宣传方面，应采取多种宣传手段：报纸、行业报、专业杂志、网络媒体等。 电视媒体主要针对中小散户。 目前，根据调查分析，确定主要区域为苏州、吴江，其次为上海。 主要报纸有苏州日报、现代快报和扬子晚报，其次是吴江日报和晨报。 时间和密度的安排继续以高、低、高的方式进行。 具体媒体宣传方案见媒体方案。 （九）大型主题招商活动策划执行 大型主题招商活动，结合全方位立体媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是“核武器”用于步行街的招商引资。 1、招商会 2、项目推介会（指区域集中对一定数量的意向客商进行项目说明和洽谈 3、具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基。根据情况，6-8月，拟举办招商推介会、项目推介会、签约仪式等活动，视具体发展情况而定。
活动的具体策划执行方案确定后另行编写。 （十）招商费用预算 招商费用包括：人员差旅费、招商接待费、宣传费——广告及招商活动费、招商人员佣金等。 12招商总费用为年租金的10%，约230万元。 其中，招商引资佣金4%，旅游招待佣金2%，广告公关赠送4%。 （十一）租金建议方案 根据盛泽当地的租金情况、项目周边目前的经营情况以及我们的市场定位，我们确定我们的租金水平在中上水平左右。 东升步行街 楼层平均租金 面积 日租金 年租金 超市 13,391.79万元 342万元 地上一层 4362,656万元 557.33万元 地上二层 6,143,336.33万元 三层 7,700元 2,810,000元 五层1641,70元 8 23,694,346 万元百货 8023 234万元 家电 2293 100.4万元 数码广场 3292 120.15万元 合计：2181.97万元 押金（三个月租金），签订租赁合同，支付剩余租金。 大客商：由团长根据洽谈情况确定。 13 (2) 小店每六个月付款一次，押金一个月，下次付款必须提前一个月支付。
2.“高租金低收入” 租金直接影响到商家和我们双方的利益，也体现了特色街道位置的价值和店铺的档次和品质。 市场起步阶段确定租金价格时，建议租金应高 低收入是指前三年租金定在较高水平，然后是租金水平周边租金将通过免租金、收取物业管理费等优惠政策进行调整。 三年后，租金将根据市场情况确定三年。 随后的市场租金价格。 3、“放水养鱼”装修免租期政策建议商家根据租户经营规模和品牌规模给予相应的装修免租期。 小型企业免租期1个月，大品牌旗舰店、人气店免租期3个月。 4、证件申请协助：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一站式证件申请服务。 5.提供税收政策支持，具体政策与财政部门协商后确定。 6.允许在一定范围内改变房屋布局。 经营者可根据实际经营需要，在满足规划技术规范、不改变建筑主体结构的情况下，根据自身经营项目的需要进行改造或与其他商铺合作。 通过统一装修，最大程度满足经营者的需求。 二、招商引资计划实施时间表（2006-2007年开业前后） 14 招商引资计划实施时间表。 项目详情、阶段划分、时间和活动详情。 责任部门 1.人事招聘与人事部 2.人才培养副总裁、人事部、招商中心 3.建制机制 副总裁、投资总监 4.投资信息准备与计划部、投资中心 5.投资策划招商中心企划部 6.主店联络洽谈部 招商中心 2.招商政策的制定。 招商中心及企划部 主力门店在招商中心家电卖场与目标客户进行接触洽谈深入洽谈，选择招商中心。 招商方式的确定 8.目标客户信息的收集。 洽谈、选择招商中心 5、搭建第三方招商网络平台。 举行了新闻发布会。 企划部及招商中心 11.办公室搬迁至国际大厦八楼。 一、肯德基正式签约入驻招商中心。 2、超市与招商中心正式签约。 部门 5.举办各类签约仪式 企划部、招商中心 6.大型娱乐深度洽谈 招商中心深度洽谈 4.大型中餐厅确定招商中心意向 5.深度洽谈招商中心数码广场招商中心 6. 2007年11月07日全面开工筹建 1. 大型中餐厅招商中心签约 2. 数码广场、书店 确定体育天地、知名折扣店意向（12月）招商中心3、电影厅、成人电玩确定意向，力争提前完成成人电玩签约招商中心4、小店完成50%以上、企划部6、媒体宣传策划部7、主题百货签约招商中心 8、16个月举行大楼封顶仪式——开业 1、小商铺完成90%，力争完成100% 招商中心 2、项目商业完成90%招商区域一站式购物商城，力争完成中心总招商的100% 3、开幕式的策划筹备工作统筹进行 4、媒体宣传策划部运作调整阶段（开幕后）已入驻招商中心的商户经营理念及经营业绩 3、调整经营模式，经营业绩不佳，不受欢迎的经营模式。 运营及后续 招商策划部 17 三、各媒体公示时间 各媒体投放时间（2006-2007年开通） 媒体名称 媒体名称 媒体具体名称 招商金额 投放方式 投放时间 报纸 现代快报（金楼市） ) 待定 软文、硬广告、特辑06、6—扬子晚报开播待硬广告、专访06、6—开播新闻晨报（上海）待软文、硬广告06,6—吴江日报开播待定秒、10秒广告采访06
