1996年8月18日，广州天河城（TEEMALL）正式开业。 这是中国大陆第一家大型购物中心，总建筑面积约16万平方米。 天河城开启中国购物中心元年。 此后，国内购物中心在经历了探索和稳步发展的阶段后，从2012年开始进入快车道。
那么，十年来，广州这个千年商都新增了多少个购物中心，业态格局又发生了怎样的变化？ 第一太平戴维斯提供的数据显示，2012年至今年6月底家购物商城，广州新增商业面积478.9万平方米，相当于29个天河城。
商业规模
10年商业面积将扩大2.3倍
90年代初，广东天河城集团计划在天河区交通中心、广州新城中轴线上建设天河城购物中心（TEEMALL）和甲级写字楼——天河城大厦（TEEMTOWER）。 ）和五星级酒店——广东喜来登酒店（SHERATON GUANGZHOU HOTEL）、三位一体的地标性商业地产项目——天河城广场，占地4.03万平方米，总建筑面积31.1万平方米。 其中，拥有“中国第一购物中心”称号的天河城购物中心地上7层，地下3层，总建筑面积约16万平方米。 集购物、美食、娱乐、休闲、商务为一体。
2011年9月23日，广州太古汇现身天河商圈。 这是太古地产进入内地的首个商业地产项目，也是其“The Exchange”系列的首部作品。 开业之初，商场成功引进路易威登、香奈儿、爱马仕、迪奥、普拉达等5个一线品牌，打破了长期以来“广州不适合发展高端奢侈品市场”的猜疑。 如今，广州太古汇已形成广州最集中的高端品牌生态圈。
2011年9月23日，广州太古汇现身天河商圈。
天河城和广州太古汇的开业是广州商业史上具有里程碑意义的事件。 近十年来，天环、天汇、广州K11等大型购物中心相继建成，成为羊城民俗休闲的好去处。 数据显示，2012年广州商业存量为204.3万平方米，截至今年6月底，商业存量已增长至683.2万平方米。 从阶段上看，与上年相比，2013年全年新增面积仅为8万平方米，但此后每年新增面积均超过40万平方米。 可见，这10年确实是广州商业高速发展的时期。 10年。 尤其是2018年和2020年，商业面积年均增长超过80万平方米。
从区划上看，越秀作为老城区，新开的商业面积有限，近10年来商业面积仅增加了12万平方米。 荔湾区同期增加31.7万平方米，位居倒数第二。 在天河区，即使只算上天河路商圈和珠江新城商圈，新增面积也达到了39.2万平方米。 此外，海珠区增加63.57万平方米，番禺区增加66.8万平方米。 商业规模扩张最大的是白云区，10年新增83.1万平方米。
点评：2018-2020年广州零售商业市场爆发小高峰
张晨浩：第一太平戴维斯广州商业零售服务部负责人兼总监
广州商业区的变迁与广州城市发展的阶段有关。
商业地产开发项目的开发周期比较长，一般在5年左右。 次贷危机后，从2013年开始的五年间，出现了大量的土地供应。 这个时候也是广州第二轮城镇化比较快的时期。 可以说一直到2018年，都是一个比较好的投资阶段。
此外，2010年以来，受亚运会等一系列重大事件的影响，广州的地位显着提升，促使优质开发商开始加大对广州的关注度和资金投入。 同时，随着广州多个区域商圈、商圈的崛起，加上近十年来广州人口增长的红利，给了开发商更多的信心，使得2018-2020年成为疫情爆发的小高峰。广州的零售商业市场。 广州K11、琶洲保利广场、吉盛万科中央公园、百信广场（西区）、云门新园、金沙洲永旺Mall、新塘万达广场等众多区域性、主题性创新购物中心均坐落于此。 在此期间开业导致整体商业存量显着增加。
空缺变动
10年保持稳定水平
从200多万平方米到680万多平方米，广州的商场规模在过去的十年里迅速扩张，那么空置率有什么变化呢？ 数据显示，2012年，全市零售物业平均空置率为14.2%，但到今年年中，已小幅回落至14.1%。 纵观过去十年，广州零售物业的空置率一直保持稳定。 中间虽然经历了疫情，但是没有出现大的起伏，可见市场的韧性非常高。
从阶段来看，2016年、2018年和2019年，市场需求异常旺盛，这三年的空置率都在10%以下。 从区划上来说，天河路商圈不愧为华南第一商圈。 空置率近十年未超过10%，最低时仅为5.1%。 此外，值得关注的是番禺商圈。 2012年，空置率高达20%，但到今年6月底，已降至8.6%。
点评：人口和商业面积增加比例合理
张晨浩：第一太平戴维斯广州商业零售服务部负责人兼总监
商业面积大幅增加，但空置率保持稳定。 这是什么意思？ 商业存量的增加通常对应于人口的增加。 《广州市第七次全国人口普查公报》显示，截至2020年11月1日零时，广州市常住人口1867.66万人，10年累计增加597.58万人，与2010年第六次全国人口普查相比，增加了47.05%。 《广州市番禺区第七次全国人口普查公报》显示，近10年来，番禺人口增加89.35万人，增长50.63%，超过全市水平。
当人口增长与商业面积增长达到合理比例时，空置率也将控制在合理范围内。 从人均商业面积可以看出，近十年来，广州人均商业面积从0.16㎡/人增加到0.36㎡/人，增长了1.2倍，相比之下处于合理区间。北京的1.9倍，上海的2倍。 此外，广州零售商业供应释放速度较为均衡保守，与市场吸纳能力基本一致； 且以本地或港资运营商为主，他们更注重项目的长期稳定发展，以确保市场整体空置率的长期稳定。
租金趋势
天河路商圈租金稳步上涨
天河区作为广州的商业中心，在天河路上一店难求。 也是国外品牌开拓广州市场的首选。 持续推高租金水平领跑全市。
2016年初，天欢在广州带来了第一家Apple Store，填补了广州这个一线城市长期以来没有苹果零售店的空缺。
数据显示，2012年天河路商圈平均租金为1239.2元/平方米/月，2020年将一路攀升至1758元/平方米/月。此后，受疫情影响受疫情影响，租金水平有所下降，但仍能达到1679.1元/平方米/月，远高于全市661.9元/平方米/月的平均水平。 租金水平位居越秀区全市第二。 目前为1175元/平方米/月，但随着该区域广州商业中心的东移，租金水平从2015年开始下降，10年整体下降27%。 令人意外的是，目前珠江新城的租金水平低于越秀区，位居全市第三，从2012年的1023.3元/平方米/月下降至目前的980元/平方米/月。
其他几个区的租金价格水平均在600元/平方米/月以下。 然而，在10年的时间里，荔湾、白云和番禺区的租金水平都上涨了。
点评：珠江新城商圈高速发展 租金出现结构性下滑
张晨浩：第一太平戴维斯广州商业零售服务部负责人兼总监
珠江新城建设中央商务区之初，配套设施匮乏，商业项目寥寥无几。 因此，当时零售物业的租金水平较高。
近十年来，珠江新城进入快速发展期，孙新天地、K11等数十万平方米的商业项目相继涌现。 同时也表明该商圈的租金结构性下降。 在荔湾区，由于缺乏大规模新增供应入市与人口持续增长之间的矛盾，零售商业市场整体供不应求，导致租金逐步上涨。
在白云、番禺，随着商圈规划落地、优质人口引进等一系列红利，市场信心逐渐增强。 此外，云门新园、丽都等优质新供给逐步树立区域标杆，拉高市场租金。
模式变化
一个中心现象比较明显
结合近十年来广州商业数据的变化，可以总结出广州零售市场发展有哪些规律和特点？
第一太平戴维斯广州商业零售服务部董事、总监张晨浩在接受南都记者专访时表示，从发展路径来看，广州的商业布局总体上沿珠江两岸自西向东。 但在东进的过程中，尤其是广州开始建设第二CBD后，新兴商业力量又开始南北迁徙，如番禺地区，优质区域商圈在这一阶段开始涌现。
从发展格局来看，与上海或深圳不同，广州将拥有多个商业中心。 “一个中心的现象比较明显，会带动很多优质品牌，比如连锁奢侈品牌，或者一些其他类型的零售品牌，而一些比较优质的本土餐饮品牌基本都在扩店开店在天河区，但这并不是什么特别好的事情。”
“多核开发是基于差异化开发。” 张晨浩表示，天河区商圈规模和商业能量水平，导致广州商业高度集中。 但在疫情常态化的影响下，就近消费、快消的习惯正在强化区域商圈的重要性。 “区域商圈方面，目前有更多优质开发商陆续入驻，如黄浦区的大悦城、华润；荔湾的太古；发展成多核心的发展格局。”
“但是，我们不能要求所有的商圈都达到很高的水平，一定要有差异化。” 例如，更多的奢侈品位于天河路商圈或珠江新城。 “其实工商业的结合是非常紧密的，一般情况下，只有优质的产业人口集中在一个地区，才会有优质的商业消费需求。” 张晨浩表示，除非其他地区有很好的产业，否则只能通过进口来辅助商业消费需求的增长。
他预测，未来琶洲片区的商业发展或可期：“有两个原因，一是一些电商产业入驻，二是珠江新城其实比较老，有发展十年后，很多高素质的人会搬出这个区域，去琶洲或者东海珠寻找高档住宅，这必将加速这个区域高消费需求的增长。”
外表
大湾区发展机遇下，还有更多更好的十年
十年发展，在大湾区发展机遇和国际消费中心建设推动下，广州商业的未来将何去何从？
第一太平戴维斯广州董事总经理兼华南区副主席刘伟海（左）与第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人兼董事张晨浩。
“从历史上看，广州有2000多年的对外贸易历史；从地位上看，广州是国家中心城市、国际商贸中心、综合交通枢纽，也是区域金融、贸易中心。 、华南地区经济、航运、物流、文化和科技中心；竞争力方面，广州连续多年被评为世界Alpha级一线城市，中国城市流通竞争力位居第二；在吸引力方面，共有309家世界500强企业落户广州；在外贸方面，广州拥有全球单场展会规模最大、规模最大的广交会，跨境电商连续多年位居全国第一。”
第一太平戴维斯广州董事总经理、华南大区副主席刘伟海在接受南都记者采访时表示，过去一年，广州实施了重点培育标志性品牌、配套软硬件设施、新政新政等活动。促进消费的措施。 14个案例做法被列入商务部第一批培育建设典型经验并在全国推广。 “以国际消费中心城市为推动力，广州提出实施‘尚品’、‘提质’、‘强势’、‘通达’、‘口碑’五大工程。从提升国际高端消费水平到打造打造世界级旅游目的地、打造直播电商之都、促进夜经济繁荣发展、营造良好消费环境，是大力推动广州国际消费中心城市建设的五大举措。”
如何实现这个目标？ 他认为，广州可以通过强调千年商城的历史文化底蕴，充分发挥广州的文化影响力，以旅游为重要驱动力，结合新消费场景和新零售，古今结合家购物商城，共同提升广州世界级旅游目的地影响力。
策展人：邱平 易晓霞
统筹：易晓霞 黄琼红
特稿撰稿：南都记者 夏家文 易晓霞 张德伟
新媒体合作：林芷琴
