凤凰汇强大的团队组合为项目的顺利开业及后期运营提供了有力保障。 团队介绍，凤凰汇周边聚集了中高档住宅和写字楼。 项目交通便利主要集中在中高收入白领和商务人士。 性能和演示不佳。 凤凰广场定位为时尚青年主题购物中心。 凤凰广场引进大量符合目标消费者需求的时尚、特色品牌，吸引消费者带动品牌。 侧面，地下停车场的出入口位于南北两侧，有利于车流的畅通。 车辆示意图 凤凰汇采用单动线设计，转弯处约30米，中间有廊道相连。 动线简洁明了，为消费者提供舒适的同时凤凰购物商城，有利于店铺陈列 B1层平面图 F1层平面图 凤凰广场开业半年，尚处于培育阶段。 目前面临空店、人气不足等问题，人气有待提升。 Continental Vision 分析 平衡客流司机 区域贡献者 有吸引力的司机 租用司机 租户通过支付租金、带来经济利益和吸引大量客流从以下四个方面为凤凰广场做出贡献。 功能组合的平衡是惊人的。 引人注目的品牌店，区内少有世界知名品牌店，凤凰公园独具特色的品牌 租户代表：Hollister、IROO等大面积娱乐设施，可延长顾客在商场的逗留时间，起到促进消费的作用 代表商户：嘉禾影城带来大量客源，可以增加商场的人气。 代表商家：H&M、优衣库。 这些店铺有能力支付高额租金，保证商场的正常运营。 代表租户：时装、配饰等* 资料来源：实地调研、九洲视觉分析案例基础数据 B.
功能、业态、租户组合布局规划设计 消费沟通项目概要（参考意义） * 楼层行业分布 子行业分布 凤凰广场主要聚集购物在F1-F2，餐饮聚集在B1和F3，文化娱乐分布在 F3 Functions 布局很漂亮。 其他餐饮 休闲餐饮 小吃 快餐 文化 体育 杂货 个人时尚购物 餐饮 购物B1正餐 休闲餐饮 个人时尚购物 购物F1正餐 休闲餐饮 儿童母婴 个人时尚购物F2 家庭休闲餐饮、晚餐、娱乐为主 F3 资料来源：实地调研、九洲视界分析 凤凰城购物中心写字楼、写字楼、公寓出入口、卸货场停车场、车流线 资料来源：实地调研、九洲视觉分析，人流线-入口 凤凰汇入口设置 主入口过多，设置不合理 来源：实地考察，九洲视觉分析* 主入口：次入口：次入口：次入口：次入口：F2层平面图，F3层规划人流线-水平动线 来源：实地调研，九洲视界分析人流-垂直流线 凤凰汇内部垂直流线设计合理，设置4部电梯，分为2组分布靠近入口和停车场，方便消费者上下。 垂直流线示意图（直梯） 来源：实地考察，九州视界分析* 位于中庭两侧的两组自动扶梯位于中庭两侧，方便人流； 采用平行布局，视野开阔。 九洲前景分析* 案例基本信息 B.
消费交流项目功能与租户组合布局及规划设计总结（参考意义） 来源：实地调研、九洲远景分析* 凤凰广场外观设计呼应凤凰置地广场项目整体设计风格，外观简约时尚，三层 裙楼南侧有1000多平方米的广场立面* 资料来源：实地调研，九洲视界分析 凤凰汇内部装修简洁大方，具有现代风格，符合面向商场的时尚顾客的审美。 室内装修* 数据来源：实地调研，九洲视觉分析 凤凰商城门店外观简约时尚，符合商场整体风格，也体现了品牌时尚潮流的店面风貌* 来源: 实地调研，九洲视觉分析 凤凰广场B1-F3中庭采用大中空设计。 中庭以长条形贯穿整个购物中心。 顶部玻璃带发光，空间感和时尚感极强。 此外，中庭频繁的活动吸引了顾客。 资料来源：实地调研、九洲视觉* 其他设施设施 设施 凤凰汇周到的服务、体贴的设计，为消费者带来舒适、特别的购物体验 资料来源：实地调研、九洲视觉* 残疾人托育室、数字咨询服务台、长凳、轮椅、垃圾桶、ATM 绿色植物引导* 凤凰汇利用多种方式和自身资源，举办营销活动吸引顾客。 营销活动来源：实地调研、九洲视界各类活动、展会、节日、促销、会员活动、明星专辑发布会、营销活动案例基本信息分析 b．
功能、业态、租户组合布局规划设计 消费者沟通项目总结（参考意义） * 目前经营情况人少，中午和周末较好 B1、F3人多，F1-F2人少。 . . F1-F3各有一家开业半年的空置商铺，目前空置商铺率为1.4%。 . . 人气不足，店面不足 资料来源：实地调研、九洲远景分析 借鉴意义 凤凰广场在设计布局、品牌选择、消费者沟通等方面具有借鉴意义独特的品牌，并以首次进入北京的品牌作为其独特的卖点吸引消费者进行设计布局。 单动线设计，简洁舒适； 合理的转折设计避免了消费者的视觉疲劳，有利于主店和次主店的陈列。 并且重点租户分布在顶层和每层两端，有利于客流。 超大中庭、超大开放空间设计，从感官上为消费者营造舒适的购物环境。 消费通讯设施完备，为消费者提供了良好的购物体验。 环境定期举办时尚活动等营销手段吸引消费者。 资料来源：九洲远景分析* * *凤凰城* 案例基本信息 B. 功能、业态、租户组合 布局规划设计 消费者沟通项目概要（参考意义） * 凤凰城基本信息 凤凰城购物中心概况 位置：北京市朝阳区三元桥东北角项目规模：项目总建筑面积约26万平方米，其中凤凰广场体量3万平方米，地下1层凤凰购物商城，地上3层地面。 项目由品牌酒店组成，共有停车位951个，其中地面购物中心约60个。 定位：时尚青年主题购物中心 开业时间：2012年2月 凤凰广场概况 凤凰广场由华润置地开发，位于三元桥东北角。 建筑面积3万平方米，定位时尚青春主题购物中心来源：实地调研、九洲远景分析* 背景开发商：华润置地 中国大陆最具实力的综合房地产开发商之一，总资产超过1581亿港元，土地储备面积超过2600万平方米。 华润置地的业务包括住宅和商业地产。 目前已进入中国大陆39个城市，正在开发的项目超过100个。 70家控股物业开发城市综合体和区域商业中心五彩城两种模式代表作品：深圳万象城、杭州万象城、北京五彩城建筑设计：美国LLA Laguarda。
Low Architects (LLA) 成立于2000年，总部位于美国得克萨斯州达拉斯市。 其设计作品遍及欧洲、亚洲、北美洲和南美洲，项目类型包括总体规划到各种规模的综合开发项目。 商业/娱乐中心、写字楼、度假村、住宅开发及公建项目商业代表作品：东京LaLaport Toyosu、墨西哥Zona Vitro、North Gate Budacest等投资运营：凤凰商业街招商处北京华润物业管理有限公司公司隶属于华润置地，具有丰富的招商和运营经验。 资料来源：互联网，九洲视界分析。 项目位置示意图 项目位置概况 项目位置来源：实地调研、九洲前景分析* 三环路、四环路、机场高速、三元桥、凤凰汇 位置：位于三环路边缘，靠近市中心及CBD项目位于北京市区东北部，北三环与北四环之间，三元桥东北角紧邻三环、京顺路及机场高速. 距天安门广场约30分钟车程，距CBD约15分钟车程。 多商圈交汇，具有一定商业氛围，竞争激烈 项目位于太阳宫商圈、燕莎商圈、望京商圈交汇处 受三大成熟商圈影响，已形成一定商业氛围区域，但燕莎商圈竞争激烈 望京商圈 太阳宫商圈 UHN国际村，西坝河东，凤凰城 交通分析： 道路：仅南侧临城路，南邻景顺路. 受机场高速影响，车辆需经曙光西路、太阳宫南街绕行至景顺路。 道路可达性差。 景顺路双向6车道，受道路绿植影响，项目展示不足。 公交：三元桥站：距离项目约100米，仅有847、852路公交车两路经过 三元桥东站：距离项目约300米，847、131、359、401、403、404、641路7路公交车经过地铁：三元桥站：距离项目约50米。 地铁10号线和机场快线的换乘站是距离项目最近的B港。 主要是机场快线的出入口。 人流较少 公交车站 机场快线公交站 交通示意图 交通项目 交通概况 机场高速 三环路 景顺路 曙光西路 太阳宫南街 来源：实地调研，九洲视觉分析 距离凤凰汇核心商圈约5公里，主要向北辐射，辐射商圈包括整个东部城区和周边人口商圈。 项目选址在核心商圈约5公里以内，主要向北拓展，南达三里屯，北辐射亚运村、望京等区域，环绕整个东城区北京 数据来源：实地调研，九洲远景*5公里案例基础数据分析 B.
功能、业态与租户组合 布局规划设计 消费者沟通项目概要（参考意义）* 功能诉求 情感诉求 一次性购买（=品种齐全） 专业化（=品种有限） 城市中心 超级街区中心 休闲娱乐中心 邻里中心生活中心 零售园区 能源中心 工厂直销中心 区域中心 购物中心类型 专业市场 美食中心 主题购物中心类型 来源：九洲视觉分析 凤凰广场的目标客群主要为22-36岁的年轻人，包括女性和商务客户，年级定位于价值和生活方式 价格导向 生活方式导向 价值导向 独特性导向 目标消费群体 目标客户群体* 家庭、年轻女性、商旅 资料来源：实地调研、九洲愿景 根据不同客群需求分析 消费特征和行为研究，年轻顾客追求时尚和个性，以服装、青少年娱乐和主题活动为主要驱动因素 有子女（未成年）三代子孙 与父母独居或结婚2年以内 10岁以上的年轻人年，100人以上家庭女性，100人以上家庭，家庭群体，家庭构成，生活/童装/休闲/个性时尚/潮流/美妆商务/礼仪放松/休闲消费动机食品杂货Lifestyle Family (Kids) Entertainment Apparel Apparel Youth Entertainment Theme Event Apparel Apparel Health and Sports Marketing Event Apparel Gift Business/Fast Food Young Entertainment Culture Product Features/Theme Meals Young Entertainment Drives <Lifestyle Value—Lifestyle Value—Uniqueness> Value/ Lifestyle Value/Lifestyle—Lifestyle Consumption Level Family Youth Women Business Travel 注：以上客户群体不属于极端消费行为或个案支持行车距离 >3公里 3-5公里 5-10公里 5-10公里及以上10公里 来源：实地调研、九洲视野分析 凤凰汇以时尚购物品牌、特色餐饮集聚、独特品牌优势为核心驱动，形成对目标客群的吸引力。 核心驱动力是时尚购物品牌群。 特色餐饮娱乐。 时尚购物、特色餐饮和独特的品牌组合。 独特品牌组合的联动影响是核心驱动力。 独特品牌优势* 来源：实地调研，九洲视觉分析支持时尚购物品牌群体... 特色餐饮娱乐聚集... 独特品牌优势... 来源：实地调研，九洲视觉分析* * 来源：九洲视觉分析B 餐饮 1 休闲快餐 2 休闲餐饮 3 A 购物生活 2 3 杂货 4 母婴用品 5 文化体育 6 其他 C 娱乐 1 家庭 2 青年 4 商务 5 人文/教育 3 健康与美容 凤凰城行业覆盖 个人时尚购物 1 其他餐饮 4 凤凰精选 购物、餐饮、娱乐 功能集于一体，细分行业和品类的选择与目标客户群的需求密切相关，具有很强的针对性行业覆盖。 凤凰广场功能以购物、餐饮为主，文化娱乐突出。 大型主力租户 凤凰广场各功能区 占比[%] 各业态占比 文化、娱乐、购物、餐饮 凤凰广场各功能区租户数[%] 凤凰广场各业态占比* 文化、娱乐、购物及餐饮 其他备注：其他指空置商铺 九洲远景分析* * 资料来源：九洲远景分析 子行业购物业态覆盖率（1/3） 本项目依据九洲远景对购物中心的行业分类标准。 品类形式 个人时尚购物 时尚鞋履 皮具 箱包配饰 化妆品 珠宝手表 个人数码 综合百货（CDS） 专业百货（SDS） 基本时尚（全品类） 运动时尚 快时尚（全品类） 设计时尚 顶级时尚 其他专业百货公司(SDS) 顶级时尚设计时尚基本时尚其他购物品类业态覆盖* * 资料来源：九洲视觉分析子行业本项目基于九洲视觉的购物中心行业分类标准。 品类业态 杂货、外卖、休闲食品、烟酒茶大卖场（含仓储式） GMS 精品超市 超市（含生鲜超市） 便利店 杂货 保健品（HBA） 食品市场 其他药店 药店 保健品 其他业态覆盖范围（2/3） 业态覆盖范围* * 来源：九洲视觉分析 子行业 本项目按照九洲视觉的购物中心行业分类标准进行研究。 品类业态 儿童母婴用品 母婴用品 童装、文具、运动用品、文具、办公用品、礼品 专业百货（CK）品牌店 其他文体购物业态覆盖率（3/3） 购物业态覆盖率 In凤凰广场的购物行业中，个人时尚购物占比较大，其中时尚品类占比最大，达到69%。
2%，其次是杂货和保健购物，各子行业占比[%] 购物，个人时尚购物，食品杂货，文体购物，各品类面积占比[%] 凤凰购物，各子行业及品类 占比概览* 母婴数据来源：实地调研、九洲视觉分析* * 来源：九洲视觉子行业分析 创意料理 江浙菜 川菜 湘菜 粤菜 京鲁菜 东北菜系 云贵菜系 清真菜系 台湾菜系 西北菜系 素菜系 其他日式料理 韩国菜系 法国菜系 西班牙菜系 东南亚菜系 其他意大利菜系 美加菜系 其他创意菜系 餐饮行业覆盖率 餐饮行业覆盖率（1/2）** 来源：九洲视觉分析分行业 本项目依据九洲视觉的购物中心行业分类标准。 品类 快餐类 中式快餐 亚洲快餐 西式快餐 其他快餐 传统小吃 现代快餐 地方特色 亚洲快餐西式快餐其他快餐甜品中式简餐/茶餐厅西式简餐/餐吧面包糕点美食广场自助餐休闲餐饮火锅其他果汁吧咖啡店铺甜品冰淇淋茶馆其他茶餐厅中式简餐其他餐吧西式简餐其他西式甜品店亚洲甜品店面包店其他其他餐饮品牌店餐饮业务覆盖率（2/2）餐饮业务覆盖率凤凰汇餐饮子板块正餐占比最高，达到 46 岁。
8%，餐饮品类丰富，其中美食广场品类占比最高，达到21.2%，其次是亚餐和中餐 餐饮业面积占比[%] 餐饮品类占比 凤凰汇餐饮业占比概况* 餐饮品类各品类面积占比[%] 资料来源：实地调研，九洲远景分析* * 资料来源：九洲远景子行业分析 本项目基于九洲远景的购物中心行业分类标准。 主题儿童娱乐 影院 剧院 溜冰场 其他户外主题乐园 室内主题游乐场 Cosplay 儿童游乐场 儿童摄影 其他 健康美丽 健康美丽健身中心 各类专业场馆 体检中心 口腔保健 美容院 整形医院 SPA 瑜伽舞厅 瘦身沙龙、美甲店,足部按摩,其他减肥沙龙,美甲店,文化娱乐业务覆盖率,文化娱乐业务覆盖率,凤凰汇文化娱乐产业品类单一,以家庭娱乐为主,文化娱乐产业占比[ %]文化娱乐产业占比凤凰汇文化娱乐产业占比概览*各品类文化娱乐占地面积占比[%]资料来源：实地调研、九洲视觉分析总店凤凰汇内以电影院为主，次主店为购物餐饮租户，主副店面积比例较高，达到主店/副主力店的49%。 主副店产业面积（㎡） 嘉禾影院总店 家庭娱乐 2500 凉城吉士总店 其他餐饮 1000 Blt精品超市第二主店 杂货 1000 优衣库第二主店 个人时尚购物 1400 hollister第二主力店 个人时尚购物 700*主力店 资料来源：实地调研、九洲视觉分析 重点品牌LOGO 行业定位介绍 嘉禾影城 文化娱乐/家庭娱乐 3F 橙天嘉禾娱乐（集团）有限公司集影视制作、融资发行及院线 是全球最具影响力的华人影视娱乐集团之一。 截至2010年9月，已在中国、香港、台湾和新加坡经营30家影院，234块银幕。 H&M Shopping/Fashion 1~2F Hennes & Mauritz的简称，由Erling Persson于1947年在瑞典创立，主要经营服装和化妆品。 目前，H&M的发展令人惊叹，在28个国家拥有1400多家门店和足迹。 Uniqlo Shopping/Fashion 1~2F 优衣库是世界排名前列的日本迅销集团的强大核心品牌，走在服装零售业前列，拥有摩登、简约、自然、高品质、易搭配的产品. 主要租户Phoenix Place的一些主要品牌的描述。 业态组合与定位主题紧密相关，满足目标客群需求（1/3） 来源：实地调研，九洲视觉分析* 主要品牌LOGO 行业定位介绍 Blt超市购物/杂货B1F Blt是“Better life together”是华润万家的简称，秉承“与您携手改变生活”的企业理念，希望将时尚、优质、便捷的购物体验传递给消费者。 “食”有近千种美食，开设了5家分店。 在日常经营中，以“良好的环境、贴心的服务，让顾客方便、安心、舒心地享受美食”成为食客的首选。 Fashion 1~2F Hollister是美国高端休闲服饰品牌A&F的副线品牌。 凤凰店是该品牌在北京的首家专卖店，面向15~25岁的少男少女。 与A&F相比，材质更实惠，价格也比A&F低。 一些重点租户凤凰汇描述了一些重点品牌。 凤凰汇在招商上充分考虑目标客户群的特点，丰富的业务组合紧扣定位主题，满足目标客户群的需求。 (2/3) 资料来源：实地调研、九洲视界分析* 重点品牌LOGO的行业地位简介 i.
t 购物/时尚 1F i. t主要销售日本年轻时尚，为想通过服饰展现个性的年轻人提供一个自我创造的空间。 店内从服饰到装潢都体现出一种年轻的态度，符合年轻时尚人士的潮流。 风向标 浮士德餐饮/西餐 1~2F 浮士德法式西餐厅，主打丰富、快乐、宁静，为顾客提供愉悦的环境经营多家连锁店，覆盖北京多个市区 Calvin Klein Jeans Shopping/Fashion 1F since 1978 Calvin Klein Jeans 自 2009 年推出第一条牛仔裤以来，一直被定位为真正的设计师牛仔裤品牌。它以其创新的裤型、独特的细节设计和面料处理而备受追捧。 主要租户。 一些重点品牌。 充分考虑目标客户群的特点，丰富的业务组合与定位主题紧密相关，满足目标客户群的需求（3/3） 资料来源：实地调研，九洲视觉分析* 个人时尚实例购物品牌 品牌案例* 数据来源：实地调研，九洲视野分析 餐饮品牌案例 品牌案例* 资料来源：实地调研，九洲视野分析
