“永远好奇事业的进展”
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✒️泰瑞
*特别提示：本文包含重要信息。
4月21日晚上突然决定第二天一早飞大连的时候，我正在上海陆家嘴中心准备第二天飞回成都后去吃火锅。
说出来也不怕丢人，这是我半生第一次来东北。
我在南方生活了三十多年，我在东北的意识形态关键词只有饺子、香菇炖鸡、二人转、赵本山、老工业区，然后……没了。
直到一个朋友突然跳出来问我，他工作的沉阳大悦城今年迎来了十周年，要不要过来看看？ 没有太多犹豫，我立即重新订了从上海到成都，经大连，到沉阳的机票。
△沉阳大悦城十周年概念微电影
6天时间，从大连一路北上到沉阳。 我仔细参观了辽东半岛最重要的两个商业城市。 值此沉阳大悦城10岁生日之际，与大家分享一下我的经历。
当然，我的所见所感肯定是不全面的。 算是沉阳商业市场调查的一个起点，真心希望沉阳的业内朋友能抽空指正。
沉阳夜景|
过去，中国工业“扛把子”
今日东北商业“第一城”
*写作前查阅了大量有关沉阳商业发展的资料和文献。 感谢各位学者的深入研究和分析。
在查找资料的过程中，我发现与国内其他地区的省会城市相比，关于沉阳商业发展的文献、机构分析文章和全国性媒体报道相对较少。
有趣的是，在城市商业人气较低的另一边，却广泛集中了重点开发商和项目：恒隆广场两家、新世界K11、瑞安沉阳天地、IFC、嘉里中心、大悦城、华润万象城&万象城、深圳华强、宝能GFC、印象城、益田假日世界、茂业、佳兆业、世茂...
从入驻开发商的品牌影响力和目前在全国运营的楼盘项目水平来看，如此重量级的榜单，即便是新一线城市“炙手可热的一哥”成都也难以入驻。 match—— 这个信息让我们对沉阳的兴趣更加浓厚了。
像往常一样，让我们从数据开始。
国家统计局官网截图
根据国际统计局官方数据，截至2017年，沉阳常住人口829.4万，户籍人口736.95万，生产总值5864.97亿元（见上图）。 据新华网辽宁频道沉阳市统计局报道，截至2018年9月末，沉阳市户籍人口743万人，2018年非官方生产总值6780亿元，居全国第二。辽宁省仅次于大连。 .
从地图上看，沉阳被东西走向的浑河分成南北两大板块。 位于浑河以北的中心城区。 区、铁西区）形成沉阳市核心发展区； 而浑江以南地区则从奥运向南延伸，形成了沉阳市的新兴发展区——2018年浑南人口增长率为8.7%，为全市最高增速（数据来自新华社网辽宁频道）。
橙色线框为沉阳浑河以北的二环路
值得一提的是，通过实施“新人才政策”，沉阳现已成为东北地区人才流入率最高的城市，人口吸引力指数达到全国平均水平的1.725倍。 沉阳高校毕业生本地居住率高达49%，仅次于北京（51%），居全国第二（数据来自新华网辽宁频道）。
从以上基本数据来看，近两年沉阳的经济恢复型发展和人口回流型增长呈现出较为明显和平稳的发展态势，这也为沉阳新一轮的商业发展奠定了理想的基础。 . 市级批复。
我们这次走访的重点区域是位于浑河以北的五个主要商圈：沉阳北站商圈、中街商圈、十府-金浪商圈、太原街商圈、铁西商圈（见下图）细节）。
沉阳市区核心商圈及项目分布图| 制图琼斯
从本地市场来看，中轴线上的黄金走廊区域又被称为“青年街商圈”，而浑南地区的奥体商圈也因其在当地市场的优势被纳入考察范围。快速发展：
不管怎么划分商圈，如果按照历史长短来排序，中街商圈肯定排在第一位——这条中街步行街曾多次被媒体评为中国十大著名商业街。 核心商圈是东北第一商业街，已有300多年的历史。
放眼全国，北京有王府井步行街，上海有南京路步行街大悦旗舰店，广州有上下九步行街，成都有春熙路步行街，重庆有解放碑步行街，哈尔滨有中央大街……那么，沉阳有中街。
沉阳中街老照片|
1631年，修筑“四季平安”之意的“四平街”。 位于沉阳故宫北部的钟鼓楼之间。 后因地处沉阳古城中心，老百姓便称它为“中街”。 清康熙中期，沉阳城人口逐渐增多，商业繁荣。 当时的商铺大多集中在中街一带，逐渐形成业态丰富的商圈。
*以上文字摘自搜普网文章：《半条商业街的兴衰史——记沉阳中街300年发展史》。
今天，在这个以中街步行街为核心发展起来的“中街商圈”里，我们找到了大悦城年满十岁的“二儿子”——沉阳大悦城，也是目前全国最大的大悦城之一。城、大悦城物业类型最丰富、品牌结构最丰富、受众覆盖面最广。
年满十岁的“次子”
中街商圈的“东方霸主”
我们在沉阳的第一站是中街商圈。
这里也是全国第二家大悦城——“中街向东的大悦城”沉阳大悦城的所在地。 为了方便读者对中街商圈有一个直观的印象，我们详细标注了该区域的商业项目：
沉阳中街商圈项目分布图
从图中可以清楚地看到，整个中街商圈呈东西走向，西起皇城恒隆，东至沉阳大悦城。 全线包括2个地铁站和3个“洋”开发商（大悦城、恒隆、益田假日）、11个重大商业项目。
其中，沉阳大悦城分为优雅A馆、先锋B馆、时尚C馆、生活馆D和正在开发建设中的E馆5个馆。
有趣的是，在沉阳大悦城开业之前，中捷商圈的东端在“敦安信义城”（益田假日世界）戛然而止，大悦城的出现让整个中捷商圈都焕然一新。停下来。 圈层向东延伸，让全城核心商圈更加年轻化，让沉阳成为“欢乐之城”。
我们先来看看东西两端两个具有代表性的“洋”项目的开盘时间线：
2009年，沉阳大悦城A/B馆率先开业。 作为老旧改造项目，这两个馆继承了西单大悦城第一家大悦城的老旧改造能力和经营方式。 于是他在中街东端稳住脚跟；
2010年，皇城广场66在中街西端开业，进一步提升了整个中街商圈的档次。 与大悦城一起，中街商圈格局演变为哑铃型结构；
2011年，自建自营的沉阳大悦城C/D馆全新开业，518个品牌全面入驻AD馆，其中包括一大批东北首店、辽宁首店和沉阳第一家店。 最具代表性的是东北地区第一家APPLE STORE旗舰店。
沉阳大悦城B馆Apple旗舰店| 拍摄于 2019.4.25
2011年AD馆开业后，沉阳大悦城总建筑面积35万平方米，商业面积9.6万平方米。
十年来，除了东北第一家苹果店、沉阳第一家ZARA旗舰店（东北平孝第一店）、第一家无印良品、沉阳第一家优衣库旗舰店、沉阳最大的星巴克、ADIDAS东北第一家家园门店概念旗舰店陆续入驻沉阳大悦城，几乎所有旗舰店的业绩均位居东北地区首位。 而今年夏天，东北首家喜茶也将亮相沉阳大悦城。
沉阳大悦城夜景
来到沉阳大悦城，正值2019年4月27日大悦城全国联动“狂抢节嗨新节”之时。
官方数据显示，4月27日，沉阳大悦城销售额突破2150万元，客流量突破12万人次，车辆流量近3000辆，会员消费占比45.6%，77个品牌成为同城销售。 王冠。
对于一个商业面积不到10万平方米的项目来说，这样的数据足以“脱颖而出”。
回首十年，沉阳大悦城作为中街商圈的地铁上盖工程（与地铁一号线东中街站相连），不仅对商业格局东移带来了不可忽视的影响中街商圈。 也为商圈的整体消费升级做出了巨大的贡献。
或许正是得益于沉阳大悦城和皇城恒隆的相继亮相，曾经进入商品力和体验下线的中街商圈逐渐回归城市商业舞台的中心，成为沉阳的商业舞台。 connecting 50 - 1970年代和80后-00后消费者的业务中流砥柱。
沉阳大悦城十周年活动
走访中，我们与沉阳的众多消费者进行了简短的交流，发现了一个有趣的现象：大学生、初入职场的年轻人、成熟的家庭用户、50岁以上的消费者都喜欢在中国购物。 用于社交和消费的街道购物区。
在中街商圈被我们“控诉”的消费者中，25-35岁左右的客户群体最为青睐，那就是沉阳大悦城。
经过十年的持续经营和深耕，沉阳大悦城以“低调”的姿态完成了“商圈拓展”和“城市覆盖”，并以“美丽，美丽，友好和安全”。 东北商业未来十年蓝图：
首先，沉阳大悦城E馆已进入开业筹备期。
如上图所示，B馆和D馆之间的区域是全新的E馆区域。 我们在现场看到，E馆建设进度正在稳步推进。 建成后，整体物业共7层，建筑面积5.5万平方米，商业面积2.8万平方米，规划停车位600个。 试营业时间为2022年。
沉阳大悦城E厅效果图
延续之前AD馆的错位经营策略，E馆的定位也将与之前的四个馆不同。 它将包括快时尚品牌的集合、轻奢品牌的集合、购物中心化妆品体验店的集合、潮牌的集合、时尚设计师品牌的集合，以及超级餐饮品牌的集合。
在硬件和规划方面，极具入口碰撞感的炫酷发光体将作为标志性亮点呈现在E馆正门，30家沿街旗舰店也将在此一字排开，规模庞大势头和引人注目的势头：
沉阳大悦城E厅效果图
E馆还将连通室外650米步行街，将室内外场景联动，打造东北地区少有的盒+块形态业态：
沉阳大悦城E厅效果图
共享空间与创意美学空间的另一创新尝试——天台街区也将出现在E馆天台：
沉阳大悦城E厅效果图
此外，城市级Live House、沉浸式儿童体验场景、东北首家全激光影院等都将亮相E馆，建成后或将打破东北城市传统997营业时间，成为城市延迟消费的首选。
其次，大悦城将落户鞍山，开启全国第二个下沉至一二线城市以下的轻资产项目。
鞍山大悦城位置图
鞍山是辽宁省第三大城市、东北第一大钢铁工业城市，也是中国优秀旅游城市、国家森林城市、国家园林城市、国家卫生城市。 地处辽沉“一小时经济圈”。 9252.35平方公里，总人口351.8万。
鞍山大悦城位于胜利北路与鞍前路交汇处。 属于新兴的“梨山商圈”。
鞍山大悦城室内效果图
轻资产项目规划B1-L6共7层，商业布局遵循大悦城“年轻、时尚、潮流、品位”的核心定位：B1-悦。 Leisure 休闲/L1-1-邦。 精品精选/L2-悦。 华裳衣冠楚楚/L3-悦。 Style/L4-悦。 成长/L5-悦。 一起/L6-悦。 关闭/L6 1/2- 悦。 文化。
作为鞍山市首个城市级综合体项目，鞍山大悦城将包括3.5万平方米的铂尔曼酒店、8万平方米的住宅“时代大悦公馆”、7.6万平方米的大悦城盒子商业，及地下停车场2万平方米，项目总建筑面积18万平方米。
鞍山大悦城外观效果图
起源于北京的大悦城，现已成为中国商业地产项目专业开发运营的领跑者。 目前，大悦城已在全国14个城市完成18个大悦城（含轻资产项目）布局。 各家大悦城都以相同的经营理念深入当地市场，成为商业发展的重要新生力量。 .
CRR此次到访沉阳大悦城，也对大悦城的东北区域战略有了更深入的了解，收获颇丰：从沉阳大悦城的管理上，我们看到了东北商业市场的勃勃生机。
沉阳大悦城4号馆全景| 摄于2019.4.27
除了上述中街商圈的长期更新和商业迭代之外，根据华润置地的实际走访，我们认为沉阳作为东北地区重要的商业中心，正在以不俗的速度在加速发展。它曾经是。
例如，我们在太原街商圈的“九屋文化城”找到了一家“新华书城”。 这家类似图书馆的书店横跨三层楼。 它不仅分门别类收录了数百万册图书，还将与之相关的文创品牌毫无违和感地植入其中，让我们看到了非凡的阅读氛围：
摄于2019.4.26
南北走向的青年街（十甫-金廊商圈），北起市政府广场66号，南至沉阳K11。 目前是沉阳新兴中高端商业项目、五星级酒店和重点开发商的聚集地。 区。 当我们从北向南走访时，街道两旁各大开发商的项目几乎铺天盖地：
重磅开发商云集青年大街南北线
从中街回望青年街，沉阳的商业版图正在悄然发生变化：
一条浑河支流流经青年街中段 | 摄于2019.4.26
放眼全国，在城市能级与商业发展水平存在一定差距的沉阳，如今不仅是一个特色鲜明、区域特色突出的商业领域，更是一个充满挑战的商业潜力之城和机会。 毋庸置疑，沉阳大悦城的10年浓缩了沉阳商业发展在探索与曲折中的10年，也为我们带来了下一个10年的宏伟蓝图，令人充满期待。
6号东北，让我们坚信，未来，以沉阳大悦城为起点，这座东北商业重镇的未来潜力不容小觑。 我们也将以此为出发点，紧盯东北区域市场大悦旗舰店，与以沉阳为首的东北业务共同前行。
-结束-
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