作者简介：华南理工大学建筑学院硕士生
十年来，一股“新天地”式的城市怀旧风在全国历史街区改造中刮起：继上海新天地之后，杭州、重庆、武汉、佛山等地纷纷植入“新天地”模式； “南京1912”、宁波老外滩等老旧改造项目也借鉴了“新天地”模式……“新天地”风格的建筑怀旧为何如此受追捧？ 为什么“新天地”能在不同的土壤扎根？ 本文将以上海新天地为例一窥究竟。
一、从危房到上海新地标的转变
上海新天地位于上海市中心卢湾区太平桥片区，毗邻繁华的淮海中路与南北高架交汇处。 它的前身是上海现代建筑的标志之一——石库门住宅区。 拥有得天独厚的交通优势上海新天地攻略，毗邻中共一大会址，地处上海市中心的黄金地段，周边云集了众多高档住宅和写字楼。 新天地是太平桥改造项目的第一个开发项目，位于整个项目的西侧。 太平桥项目占地52公顷，总建筑面积116.3万平方米； 而新天地占地3公顷，包括三期，总建筑面积约8.6万平方米。
上海新天区位置图
图片来源：《中国城市新天地——瑞安世界项目城市设计理念研究》
太平桥一带见证了上海的兴衰，见证了民族的兴衰。 1849年鸦片战争后，法国跟随英国在上海县北侧建立法租界。 之后法租界经历了三次扩建，第三次扩建的区域经历了1920年代和1930年代的大规模建设高潮，使得包括太平桥地区在内的卢湾区从郊区发展成为最具吸引力的国际化地区上海的街区。 . 上海新天地的前身，作为近代上海特有的民居建筑，石库门起源于19世纪下半叶，在1920年代和30年代达到了辉煌的顶峰，占全市住宅建筑总数的60%以上上海。 酒店风格中西合璧，外墙为欧式联排别墅，室内型式脱胎于传统江南民居四合院。 在这样的历史背景下，位于太平桥片区的上海新天地被烙上了深厚的海派文化烙印。
太平大桥重建计划的项目组成
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以香港瑞安集团为主要投资方的《太平桥片区改造计划》的规划设计工作早于1997年
年初开始，瑞安集团提出改造这一区域的想法：保留原有石库门建筑贴近人情、中西合璧的人文文化特色，改变原有居住功能，赋予其新的商业经营价值，将拥有百年历史的石库门古城焕然一新，焕发出勃勃生机。 新天地是整个太平桥改造项目的商业部分，定位为以休闲、时尚、文化为主题的开放式小型社区购物中心。 由商场、公寓、餐饮区组成。
新天地物业构成
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新天地规划分十期开发，目前已完成三期。 新天地北里商业和南里商业分别于2001年和2002年开业（值得一提的是，北里获得了2003年美国城市土地学会（ULI）卓越奖），写字楼2003年开业，住宅2003年开业。 2008年分三期开业，2010年新天地三期新天地时尚开业。如今的新天地，连同基地南侧的高楼大厦，已成为上海的新地标，实时反映上海时尚文化、娱乐休闲的趋势。 不可否认，上海新天地成功打造了旧城改造的典范。
2.逐层开发思路
新天地立足于卢湾区成熟商圈的高起点，依托商圈高消费群体的支撑，采取层层推进的商业发展模式。 采用先运营后盈利的思路，通过创业项目的成功运营，区域增值反哺开发项目。 通过新天地一期的成功运营上海新天地攻略，提升了住宅的价值，一次性回收了住宅的增值价值，并将回收的增值部分再投资于二期新天地、写字楼、酒店等，同时，新天地一期的经营价值不断提升。 土地价值再次提高后，土地覆盖恢复了更高的价值。
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经济效益已经体现在住宅和写字楼的销售以及新天地的租金上。 “从环境改造入手，商业提升区域价值；高端住宅溢价，成熟后写字楼价值最大化”的整体开发思路非常好，非常契合新天地的发展基础，具有取得了巨大的成功。
与整体发展模式相对应，新天地的商业定位也经过层层深化后最终确定。 这一深化过程经历了三个阶段。 第一阶段：打造综合时尚场所。 这一阶段主要强调综合性，目标是成为上海首个集餐饮、娱乐、购物、旅游、文化等为一体的综合性场所。 现阶段定位比较浅，石库门的历史价值没有得到深入挖掘和利用。 第二阶段：锁定“城市旅游景区”主题。 本阶段要求主题定位明确，魅力独特，着力挖掘石库门内在的独特魅力。 第三阶段：顺应潮流，与国际接轨。 上海不仅是中国的上海，也是未来世界的上海。 石库门建筑本身就散发着西方的气质。 对此，新天地现阶段将建设成为国际交流聚集地。 层层深化定位，上海新天地成功传承了原有的海派文化血统，披上了耀眼的时尚文化外衣，万众瞩目，最终脱颖而出。
3、“改造”模式的先行者
原有的石库门旧建筑，因年久失修，大部分已破败不堪，部分建筑需重建。 瑞安集团邀请中、美、法、日等多国设计师共同进行石库门旧建筑改造设计。 为了重现石库门当时的形象，设计师根据当年的建筑图纸进行了修缮。 上海石库门建筑的清水砖墙是此类建筑的特色之一。 为了强调历史感，投资方决定保留原有的砖瓦作为建筑材料。 建筑改造模式是只保留原有建筑外墙，重建内部结构。 老房子里只安装了现代化的设施，包括地下光纤和空调系统。 这样既保证了房屋功能的完善，又保留了原有的外部风貌，达到了“以旧换新”的目的。 此外，在改造过程中，尊重了原建筑的空间关系和布局。 例如，部分建筑原用于通风采光的后天井在改造中仍保留，但根据功能需要在原有位置设计了天窗。 这样既满足了室内光线要求，又为室内空间增添了新的效果。 设计中依然保留了原亭子与原客厅的高差，让传统的空间关系在新设计中得以延续。 新天地整个区域的规划，除了个别建筑是基于这个原则设计的，基本都是按照原来的设计，保留原有的道路划分，没有拓宽，也没有改变路线和方向。 但在道路两侧和建筑周边进行了补充或改变，如绿地划分、路标、景观小品等，有效地补充和诠释了建筑风格。
北里主要保存石库门旧建筑
南里以现代建筑为主，旧石库门建筑为辅。
4、全面、精细、规范的市场化运作模式
新天地项目的运营采取类似合资的形式。 根据政府要求，香港瑞安集团作为主要开发商，与卢湾区一家具有国资背景的开发商合作开发该项目。 后者为瑞安集团名义上的合伙人，仅持有该项目的一小部分投资股份。 采用这种合资形式，一方面，政府有能力通过这个名义上的合作伙伴与主要开发商进行合作、沟通和协调，以及负责拆迁安置等一些具体业务，从而参与整个改造项目，避免被排除在外。 项目过程的被动情况； 另一方面，主开发商也可以通过这个名义上的合作伙伴，更好地与相关政府职能部门进行沟通协调，使项目开发过程更加顺畅。 瑞安集团拥有新天地土地使用权，承担改造任务，对原居民采取全价补偿的方式。 拆迁补偿比例约为1：1。 原住民不会搬回，完全是“旧瓶装新酒”。
新天地签约商业运营巨头——盈石资产管理有限公司，新天地在招商引资中严选项目引进，定向选客，不单纯追求入住率，确保了“新天地的良好开端、良好的氛围和良好的定位也保证了未来的长期健康发展。 上海在历史上受到许多不同国家文化的影响。 新天地希望真实反映老上海的历史原貌，营造国际化氛围。 因此，国际化是选择租户的标准。 新天地在选择租户方面制定了一套非常严格的标准，要求租户与新天地有相似的思维，并提供有创意、有特色的服务。 另外，新天地招商原则上只挑选最合适的新天地，不挑选租金最高的租户。 从目前新天地的商户结构来看，入驻的商户要么是老字号品牌商户，要么是个性鲜明的魅力商户，要么是靠明星名气聚拢人气的自营商户。 招商初期，为吸引优质商户，新天地并未收取高额租金。 而是给予了相当优惠的优惠政策，比如更长的免租期。 虽然成功引入商家后短期租金收入难以获得，但商业品牌效应的打造让莱恩在后期的发展中获得了超额利润。
新天地国际商户
新天地采用统租、只租不卖、管经营分离的经营模式。 新天地并没有将商业产权分散卖给小业主，而是全部持有，整体经营。 这样，新天地的经营者就有足够的空间和实力去集中资源，最大程度规范业态和风格，突出特色； 对商户而言，瑞安经营过程中除了收取一定的最低租金外，租户也享有一定比例的利润分成。
从业态来看，餐饮占新天地53.5%，零售服务占39.3%，娱乐休闲占11.9%，艺术文化占10.7%，其他占1.2%。 从品类上看，新天地包括国际画廊、时装店、主题餐厅（如音乐主题餐厅等）、咖啡吧街、艺术文化、家居饰品等各类服务行业。 可以看出，新天地重点发展餐饮休闲产业，70%以上的体量用于引入餐饮休闲业务。 在这一投资策略的引导下，新天地迅速聚集了一大批潜在的城市消费群体，提升了项目的知名度。 为住宅销售客户的积累提供充足的有效客户，为后期住宅楼盘的成功销售提供保障。
细致统一的运营管理是新天地后期成功的关键。 新天地联合商户，以多种形式不断积极发起、参与、组织、承办一系列公益活动，每项活动都可以看作是整体公关活动的有机组成部分。 这样做的好处是：借助媒体和参与者的宣传，扩大新天地的影响力，树立温馨、健康、活跃、时尚、活力的形象，增加亲和力和凝聚力，不断提升价值。自有品牌金牌； 品牌的持续宣传，提升了周边规划开发项目的形象和价值。
新天地音乐周活动
新天地营销推广详情
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5.漫步新天地，品味海派文化
从地铁站出来，穿过高楼大厦，走进新天地，仿佛时光倒流，仿佛置身于1920年代和30年代的上海，但走进的每一家店铺，路过的每一个人，都让人让人感受到强烈的穿越感。 这种有机的组合，错落有致的巧妙布置，交织成上海昨天、明天和今天的交响曲。
黄金周新天地人潮涌动
青砖走道、红蓝清水砖墙、厚重的黑漆大门、雕刻着巴洛克式卷轴山花的门楣，让古老的石库门焕发出新的生机。 每户原有的隔墙都被完全打通，呈现出宽敞的空间。 中央空调一年四季如春。 欧式壁炉、沙发与东方八仙桌、太师椅相邻。 酒吧、咖啡厅、茶馆、中餐厅和谐搭配。 ，墙上的现代油画和立着的老唱机低语着主人的文化品味。 门外游人络绎不绝，每家店铺都坐满了人，热闹非凡。
新天地里的空间尺度
走着走着，感觉街道的尺度很惬意。 这是由于拆除了一些不重要的老建筑，在外部空间方面腾出了一些公共地块，形成了一个没有人工空间的自然室外空间，特别是拓宽了主步行道的宽度，构成了整个地块的骨架。建筑与新老建筑共同构成了由主体步行空间、巷道空间、开放空间、庭院空间和室内空间等不同场所组成的整体环境。 这些空间的出现，丰富了新天地的空间格局，让人倍感亲切。 由于正值国庆黄金周，这些空地成为户外活动的重要场所，聚集了很多人，同时起到疏导交通、疏导交通的作用。
新天地空间布局
